zurück

Begleiter der industriellen Transformation

Mit der Transformation der Industrie steht auch das Corporate Real Estate vor großen Umwälzungen. Siemens Real Estate bietet demnächst Leistungen auch auf dem freien Markt an. immobilienmanager sprach darüber mit dem CEO Zsolt Sluitner.

„Es besteht eine hohe Hürde sensible Immobilien-Daten mit anderen Unternehmen zu teilen“, sagt Zsolt Sluitner, CEO von Siemens Real Estate (Foto: SRE)
„Es besteht eine hohe Hürde sensible Immobilien-Daten mit anderen Unternehmen zu teilen“, sagt Zsolt Sluitner, CEO von Siemens Real Estate (Foto: SRE)

Siemens Real Estate ist in Deutschland ohnehin eine der wenigen Konzern-Immobilientöchter mit voller Ergebnisverantwortung. Was möchten Sie jetzt ändern?
Zsolt Sluitner: Wir wandeln uns zu einem marktorientierten Anbieter für Kunden aus dem Konzernumfeld und für externe Kunden. Bislang nehmen wir intern alle Immobilienaufgaben wahr, auch unter dem Governance-Blickwinkel. Sozusagen die Rolle des Immobilienpolizisten. Wir haben Standards für alle Siemens-Einheiten entwickelt, achten auf deren Einhaltung und steuern die zur Verfügung gestellten Flächen. Aber jetzt definieren wir uns neu.

Warum?
Zsolt Sluitner: Ursächlich ist der Strukturwandel in den Industrieunternehmen, der maßgeblich hervorgerufen wird durch das Thema Industrie 4.0. Darüber hinaus haben die operativen Geschäftseinheiten deutlich mehr Eigenständigkeit erhalten. Das Prinzip „one size fits all“ gilt daher auch im Immobilienbereich nicht mehr. Künftig gilt für uns das Marktprinzip noch stärker – wir offerieren ein angebotsorientiertes Portfolio von Leistungen, der Kunde bestimmt, was er möchte. Wir erfüllen die Wünsche unserer Kunden, aber wir werden den Fokus vermehrt auf Dinge legen, die für uns wertschaffend sind. Dazu gehört auch, Drittkunden anzusprechen.

Zumindest in Deutschland wird Siemens Real Estate damit der erste Corporate Real Estate Manager sein, der Leistungen für nichtinterne Abnehmer anbietet. Um welche Services geht es?
Zsolt Sluitner: Das klassische Vermietungsgeschäft gehört ja bereits schon jetzt dazu. Unser Vermietungsumsatz mit externen Mietern liegt weltweit bei rund 300 Millionen Euro, was knapp 15 Prozent des Gesamtumsatzes ausmacht. Zudem steigen wir wieder in die Entwicklung und Vermarktung von Industrial Parks unter dem Namen „Siemens Technopark“ ein. Dieses Geschäft hatten wir mangels geeigneter Standorte eingestellt. Die Transformation der Industrie führt aber zu einem neuen Bedarf und einem wachsenden Angebot an passenden oder passend zu machenden Standorten. Darüber hinaus entwickeln und investieren wir über unseren eigenen Bedarf hinaus – in Zug in der Schweiz beispielsweise realisieren wir 20 Prozent mehr Fläche als wir selbst benötigen. Darauf wollen wir Kooperationspartner und Drittunternehmen ansiedeln. Noch nicht am Markt, aber in Vorbereitung ist unser Beratungsangebot an andere Corporates. Wir wissen, wie CREM funktioniert, weil das zu unserem Alltag gehört, und wir verstehen das Thema Industriestandorte in- und auswendig. Davon können andere profitieren.

Müssen zum Siemens-Verbund gehörende Unternehmen weiterhin Ihre Leistungen buchen?
Zsolt Sluitner: Die Strategic Companies bei Siemens, wie zum Beispiel Healthineers, können unsere Flächen und Leistungen abnehmen. Die unter dem Dach des Siemens-Konzerns agierenden Operating Companies bedienen sich weiterhin der SRE. Sollte sich die Fragmentierung der Unternehmensstruktur fortsetzen, könnte sich das jedoch ändern. Diesen neuen Gegebenheiten müssen wir mit einem neuen Selbstverständnis entgegentreten. Von der eingangs erwähnten Governance hin zur Wertschaffung für unsere internen – und zukünftig auch externen – Kunden. Die Konzerneinheiten bestellen bei uns, was sie für angemessen halten und übernehmen dafür auch die volle Verantwortung.

Siemens Real Estate muss beraten und überzeugen. Das erfordert eine völlig andere Mentalität als bisher. Kann das mit den vorhandenen Mitarbeitern funktionieren?
Zsolt Sluitner: Unsere Mitarbeiter sind anders sozialisiert. Deshalb werden wir frische Kräfte mit neuen Ideen an Bord holen. Für diesen Change-Prozess versuchen wir die normale Fluktuation zu nutzen. In die neue Rolle hineinzuwachsen wird jedoch etwas Zeit in Anspruch nehmen.

Benötigen größere Unternehmen des Konzernverbunds in der neuen Struktur dann eine eigene CREM-Abteilung?
Zsolt Sluitner: Nein, nur die Strategic Companies haben bereits eine solche Abteilung, die Siemens Real Estate vorbereitet und implementiert hat.

Bei Ihrem großen Entwicklungsvorhaben in Erlangen kooperieren Sie mit Apleona. Wie wichtig sind externe Partner?
Zsolt Sluitner: Sie spielen eine wesentliche Rolle. Unser erster Kooperationspartner ist aber Smart Infrastructure von Siemens. Dieser enge Schulterschluss verbindet technologische Kompetenz mit unserer Sicht des Bestandshalters – eine aus meiner Wahrnehmung einzigartige Aufstellung, die ihresgleichen sucht am Markt.

Einer auch von Ihrem Unternehmen unterstützten Studie der Technischen Universität Darmstadt zufolge wird der Strukturwandel der Industrie zu großen Veränderungen im Liegenschaftsbedarf führen. Die Wissenschaftler prognostizieren ein riesiges Marktvolumen. Verbindet sich damit auch eine Riesenchance für Siemens Real Estate?
Zsolt Sluitner: Ja, denn wir haben seit mehr als zwei Jahrzehnten Expertise aufgebaut, die wir jetzt anderen Unternehmen zur Verfügung stellen können. Wir können sie in ihren Transparenzbemühungen sowie der Professionalisierung ihres Immobilienmanagements unterstützen. Anderenfalls könnten diese Unternehmen von der auf sie zukommenden Entwicklung eingeholt werden.

Dann könnten Sie doch gleich für andere das Corporate Real Estate Management mit übernehmen?
Zsolt Sluitner: Das wäre theoretisch anzustreben (lacht), praktisch, aber undurchführbar. Ein Beispiel: Wir haben versucht, mit anderen Corporates ein gemeinsames Verwertungsportfolio für nicht mehr benötigte Liegenschaften zu initiieren. Wir sind nicht weit gekommen. Es besteht eine hohe Hürde, sensible Immobilien-Daten mit anderen Unternehmen zu teilen.

Werden neue Arbeitsplätze das kompensieren können, was durch die Transformation der Industrie verloren geht?
Zsolt Sluitner: Unter dem Strich wird die industriell genutzte Fläche schrumpfen. Parallel dazu entsteht derzeit aber ein immenser Bedarf an Flächen, die ein umfassendes Upgrade benötigen. Dafür stehen wir gern bereit.

Das Interview führte Christof Hardebusch.

Kompakt
Siemens Real Estate (SRE) verantwortet ein Immobilienportfolio von rund fünf Milliarden Euro Assets under Management und rund zwölf Millionen Quadratmeter vermietbarer Fläche. Das Unternehmen hat rund 1.100 Mitarbeiter in immobilienspezifischen Funktionen. Als einzige CREM-Einheit eines großen deutschen Konzerns arbeitet das Unternehmen wirtschaftlich voll verantwortlich und auf eigene Rechnung. 2018 betrug das EBIT 140 Millionen Euro. In Europa entwickelt SRE derzeit gleich drei große Projekte für das digitale Industriezeitalter: In Berlin für 600 Millionen Euro auf rund 70 Hektar Fläche, in Erlangen für 500 Millionen Euro auf rund 54 Hektar Fläche und im schweizerischen Zug für 250 Millionen Euro.

Die im Interview angesprochene Studie der TU Darmstadt zum künftigen Flächenbedarf deutscher Unternehmen kommt zu dem Schluss, dass die Hälfte aller industriell genutzten Flächen entweder neu entwickelt oder wirtschaftlich neu strukturiert werden müssen. Den jährlichen Baubedarf schätzt die Studie auf 88 Milliarden Euro. Die Studie kann heruntergeladen werden unter www.zia-deutschland.de

02.10.2019