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B- und C-Standorte: Wenn Investoren naiv agieren

B- und C-Standorte sind en vogue. Doch Immobilieninvestoren sollten sich nicht darauf verlassen, dass die gute Entwicklung ewig anhält.

„Es könnte ein böses Erwachen geben“, sagt Sven Carstensen von Bulwiengesa manchen Investoren in B- und C-Standorte voraus (Foto: Bulwiengesa)
„Es könnte ein böses Erwachen geben“, sagt Sven Carstensen von Bulwiengesa manchen Investoren in B- und C-Standorte voraus (Foto: Bulwiengesa)

Herr Carstensen, auch in den B- und C-Städten sind die Preise deutlich gestiegen. Entspricht die Rendite an diesen Standorten noch dem Risiko?
Sven Carstensen: Es ist richtig, dass Investoren, die unter Investitionsdruck stehen, ihr Glück vermehrt in kleineren Städten suchen. Ob dort das Rendite-Risiko-Verhältnis noch stimmt, hängt wesentlich davon ab, ob das Investment eine marktadäquate Größe hat. Als Faustregel für kleinere Märkte gilt, dass ein Bürogebäude nicht mehr Fläche aufweisen sollte als zehn bis zwanzig Prozent des jährlichen Flächenumsatzes. Wenn in einer Stadt also jährlich nur etwa 20.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet werden, sollte ein risikobewusster Investor kein Objekt mit mehr als 4.000 Quadratmeter Fläche kaufen.

Und wie sieht es mit der Liquidität aus?
Sven Carstensen: In heißen Marktphasen sind auch kleinere Städte liquide, da die Nachfrage sogar von ausländischen Investoren kommt. Wenn sich der Markt abgeschwächt hat, sind Alternativstandorte bei Investoren schnell weniger gefragt. Investoren müssen deshalb ein längeres Exit-Szenario einkalkulieren. In einem schwachen Marktzyklus kann es sein, dass ihre Büroimmobilie trotz guter Performance wie Blei liegt.

Ist den Investoren diese Herausforderung bewusst?
Sven Carstensen: Sie sollte ihnen auf jeden Fall bewusst sein. Wir sehen Investoren, die auch in den Nebenlagen von C- und D-Städten  Büroimmobilien kaufen mit dem Ziel, sie zu optimieren und in etwa zwei Jahren wieder zu veräußern. Das kann schief gehen, wenn der Aufschwung früher als erwartet zu Ende geht. Für den einen oder anderen Investor könnte es also durchaus ein böses Erwachen geben.

Sven Carstensen ist Frankfurter Niederlassungsleiter der Bulwiengesa AG und Autor der „Fünf-Prozent-Studie 2016. Wo Investieren sich noch lohnt“.

Apropos Nebenlagen: Sollten Büroinvestoren davon in kleineren Städten ganz die Finger lassen?
Sven Carstensen: So würde ich das nicht sagen. An einem Standort, an dem in den vergangenen Jahren kaum gebaut wurde, kann es auch in Nebenlagen gute Objekte geben. Um diese aber auch nachhaltig zu bewirtschaften, braucht man ein gutes lokales Netzwerk. Grundsätzlich ist es immer sicherer, in zentralen Lagen zu investieren, wo man auch in schwierigeren Zeiten Mieter findet.

Ein Blick auf Einzelhandelsimmobilien: Hilft hier die A-, B- und C-Kategorisierung weiter?
Sven Carstensen: Nicht wirklich. Diese Einteilung bezieht sich insbesondere auf die Büromärkte. Bei Einzelhandelsimmobilien sind andere Kriterien wichtiger – zum Beispiel die Kaufkraftkennziffer, die Größe des Einzugsgebiets und die Verkehrsanbindung.

Und bei Wohnimmobilien?
Sven Carstensen: Wir beobachten, dass viele Investoren in die Metropolregionen oder in kleinere Städte ausweichen, weil das Angebot und die Rendite in den Großstädten sehr gering sind. Bei Wohninvestments in kleineren Städten sollten Investoren aber unbedingt die demografische Entwicklung berücksichtigen. Das Thema Demografie wird uns in den nächsten Jahren stärker beschäftigen, als wir jetzt glauben. In ihrem Business-Plan sollten Investoren bedenken, dass Mieten nicht zwangsläufig ständig steigen und dass es auch mal zu einer Nachfragedelle kommen kann. Wohninvestments in Regionen mit weniger guten Aussichten ergeben deshalb nur in guten Lagen Sinn.

Interview: Christian Hunziker

27.03.2017