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Ausblick: Immobilienfinanzierung bleibt herausfordernd

Auch das neue Jahr wird von Zurückhaltung, Risikoaversion, höheren Margen und niedrigeren LTVs geprägt werden. Ein Beitrag von Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG.

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"Auf das schwierige Jahr 2020 folgt ein mindestens ebenso schwieriges Jahr 2021", meint Francesco Fedele. (Bild: Moritz Knoringer/Unsplash)

Die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern brach im zweiten Quartal 2020 ein und erholte sich nur teilweise bis zum Jahresende. Auch das neue Jahr wird von Zurückhaltung, Risikoaversion, höheren Margen und niedrigeren LTVs geprägt werden. Vor allem in den Segmenten Handel und Hotel bleibt die Lage angespannt. Über Büroimmobilien hängt ein großes Fragezeichen.

2020 wird als das Jahr der Corona-Pandemie in die Geschichte eingehen. Auch die Immobilienfinanzierer haben ein schwieriges Jahr hinter sich. Die Krise traf die Branche schnell: Quasi über Nacht wurden während des ersten Lockdowns im Frühjahr alle Aktivitäten auf null zurückgefahren. Unser BF.Quartalsbarometer, mit dem wir die Stimmung der Finanzierer seit Jahren regelmäßig erfassen, stürzte ab und erreichte mit einem Stand von -15,24 ein historisches Allzeittief. Nach dem ersten Schock waren viele Institute damit beschäftigt, die Auswirkungen der Krise auf das eigene Portfolio festzustellen. Das Neugeschäft trat zurück. Im Sommer erholte sich die Stimmung zwar. Trotzdem war die Branche von einer Normalisierung weit entfernt. Auf diesem Level einer halben Erholung verharrte die Stimmung bis zum Jahresende.

In der Praxis beobachten wir, dass die Kreditgeber insgesamt deutlich vorsichtiger und restriktiver geworden sind. Dies zeigt sich an verschiedenen Punkten. Beispielsweise haben sich viele Institute aus der Finanzierung der Nutzungsarten Hotel und Handel weiter zurückgezogen. Im vierten Quartal 2019 haben laut BF.Quartalsbarometer rund 70 Prozent aller Banken Bestandsimmobilien im Segment Handel und rund 60 Prozent im Segment Hotel finanziert. Ein Jahr später ist der Anteil der Banken, die in diesen Nutzungsarten aktiv sind, deutlich gesunken: Handelsimmobilien finanzierten im vierten Quartal 2020 nur noch 50 Prozent, bei Hotels waren es weniger als 20 Prozent. Bei Projektentwicklungen ist die Zurückhaltung noch deutlicher. Hier finanzieren nur noch ein Drittel der Banken Handelsimmobilien und nur 17 Prozent Hotel-Developments.

Dem gegenüber stehen die Krisengewinner Wohnen und Logistik. Vor einem Jahr finanzierten noch 50 Prozent der Institute Logistikimmobilien, heute (Q4 2020) sind es rund 70 Prozent. Und auch die Nutzungsart Wohnen legte noch einmal zu – von 93 Prozent (Q4 2019) auf 100 Prozent der Institute (Q4 2020).

Margen steigen, LTVs sinken

Eine weiterer Trend 2020 war der deutliche Anstieg der Margen – je nach Segment nahmen sie laut Quartalsbarometer um bis zu 33 Basispunkte zu. Vor einem Jahr – im vierten Quartal 2019 – lag die Marge bei Bestandsfinanzierungen bei 127 Basispunkten. Dieser Wert kletterte bis zum vierten Quartal 2020 auf 150 Basispunkte. Bei der Finanzierung von Projektentwicklungen stieg die Marge von 201 Basispunkten Ende 2019 auf 234 Basispunkte Ende 2020. Die Zahlen zeigen, dass die Banken in der Corona-Situation am Markt höhere Margen durchsetzen können. Dies ist auch unserer Einschätzung nach angemessen, da die Risiken teilweise deutlich gestiegen sind und die Banken diese einpreisen müssen.

Analog dazu sank der LTV (Loan-to-Value) deutlich – vor allem im Bestandsegment. Der Wert lag lange deutlich oberhalb der 70-Prozent-Marke. Im zweiten Quartal 2020 stürzte er auf unter 66 Prozent ab und verharrt seitdem in diesem Bereich. Auch hier zeigt sich die gestiegene Vorsicht der Finanzierer.

Diese beschriebenen Entwicklungen sind vor dem Hintergrund weiter sinkender Zinsen zu sehen. Lag der risikolose Zins – die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen – Anfang des Jahrs laut Bundesbank bei -0,18 Prozent (Stand 02.01.2020), betrug er Ende 2020 -0,62 Prozent (Stand 10.12.2020). Das ist immerhin ein Rückgang von 44 Basispunkten. Zum Vergleich: Anfang 2018 lag dieser Wert bei 0,45 Prozent, Anfang 2019 bei 0,17 Prozent. Diese Zinsentwicklung hat erheblichen Einfluss auf die Immobilienpreise und war der wichtigste Treiber des Preisanstiegs der letzten Jahre.

Ausblick: Viele Krisenfolgen werden erst 2021 sichtbar

Was bringt 2021 für die Immobilienfinanzierung? Werden sich die beschriebenen Trends fortsetzen? Zunächst einmal ist davon auszugehen, dass die Pandemie das ganze erste Halbjahr 2021 prägen wird. Bis der Impfstoff flächendeckend verteilt ist und alle Corona-bedingten Einschränkungen wegfallen kann es durchaus Sommer oder Herbst werden.

Des Weiteren gehen wir davon aus, dass zahlreiche Krisenfolgen erst 2021 sichtbar werden – vor allem in der Realwirtschaft. Viele Auswirkungen wurden 2020 durch die umfassenden Hilfs- und Stützmaßnahmen des Staates aufgeschoben bzw. vorrübergehend aufgefangen. Dauerhaft kann der Staat dies jedoch nicht leisten. In der ersten Jahreshälfte wird die Zahl der Insolvenzen deutlich zunehmen. Besonders betroffen sind die Branchen Hotel, Gastronomie, Tourismus, Freizeit und Einzelhandel. Die Auswirkungen werden den Immobilienmarkt erreichen und dort auch in Form von Wertkorrekturen ankommen. Den Anfang werden Hotels und der Non-Food-Einzelhandel machen, doch auch bei Büroimmobilien könnten sich 2021 negative Effekte zeigen. Einzig beim Wohnsegment gehen wir von einer weitgehend stabilen Entwicklung aus. Eine Ausnahme könnte hier das Luxuswohnen beziehungsweise hochpreisiges Wohnen sein.

Mehr Anfrage für alternative Finanzierer

Wir gehen davon aus, dass Banken auch im neuen Jahr weiterhin vorsichtig agieren und vor allem bei den von der Krise besonders betroffenen Nutzungsarten Handel und Hotel zurückhaltend sind. Für alternative Finanzierer ist das eine gute Nachricht, denn sie bekommen mehr Anfragen und insgesamt auch mehr Opportunitäten.

Bei den Margen und den LTVs erwarten wir im ersten Halbjahr 2021 keine große Veränderung. Beide Kennzahlen werden weiterhin maßgeblich von der Risikovermeidung der Banken beeinflusst werden. Die Margen werden unserer Meinung nach um 25 bis 35 Basispunkte oberhalb des Vor-Corona-Niveaus bleiben. Die LTVs werden deutlich unterhalb der 70-Prozent-Marke verharren.

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Francesco Fedele (Bild: BF.direkt)

Bei der Zinsentwicklung dürfte sich ebenfalls wenig ändern und es wird auch im neuen Jahr nur in eine Richtung gehen: Weiter nach unten. Am 10. Dezember hat die EZB bekannt gegeben, weitere 500 Milliarden Euro bereitzustellen, um Anleihen kaufen. Dadurch wird das Anti-Corona-Paket der Zentralbank von 1,35 auf 1,85 Billionen Euro vergrößert. Außerdem wird es neun Monate länger laufen – nämlich bis März 2022. Für den Immobilienmarkt bedeutet das: In den von der Pandemie wenig bzw. weniger betroffenen Asset-Klassen Wohnen, Logistik und eingeschränkt Büro werden die Preise weiter steigen.

Eine schrittweise Normalisierung des allgemeinen Wirtschaftslebens könnte im dritten Quartal 2021 eintreten. Bis diese Erholung am Immobilienmarkt und bei den Immobilienfinanzierern ankommt, kann es noch einmal einige Monate dauern. Fazit: Auf das schwierige Jahr 2020 folgt ein mindestens ebenso schwieriges Jahr 2021.

Autor: Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG.

23.12.2020