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Aus eins mach viele

Wenn statt eines Nutzers nun mehrere Mieter in einem Gebäude ein Zuhause finden sollen, stellt dies die Projektbeteiligten vor zahlreiche technische, rechtliche und gestalterische Herausforderungen.

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Im Spätsommer beginnt für das ehemalige Hertie-Kaufhaus in Herne eine neue Zeitrechnung: In die oberen Geschosse ziehen Büromieter, während im Erdgeschoss Gastronomie und Einzelhandel angesiedelt werden. Im Untergeschoss eröffnet nächstes Jahr ein Fitnessstudio. (Bild: Rendertaxi)

„Bei der Transformation von Single- zu Multi-Tenant-Immobilien ist die Verbindung zwischen Technik, Gebäudebetrieb und der Abrechenbarkeit der Betriebskosten entscheidend für den Projekterfolg“, erklärt Simon Szpyrka, Geschäftsführer der Argentus GmbH. Allein im vergangenen Jahr beriet sein Unternehmen bei 19 derartigen Transformationsprojekten. Dabei geht es bei weitem nicht nur um reine Bürogebäude. Die Aufteilung für mehrere Nutzer ist vor allem bei Unternehmensimmobilien sowie Einzelhandelsflächen in Fachmärkten oder Shoppingcentern ein Thema.
Ehemalige Kaufhäuser gehören auch zu den aktuellen Projekten von Landmarken. In Herne entstehen zum Beispiel gerade die „Neuen Höfe“. Das Objekt beherbergte zuvor Hertie beziehungsweise Karstadt. Mit den Umbauten entsteht nicht nur Raum für zahlreiche, verschiedene Nutzer, sondern auch für unterschiedliche Nutzungsarten: in den Obergeschossen Büro, Gastronomie und Einzelhandel im Erdgeschoss, und im Untergeschoss ist ein Fitnessstudio vorgesehen. „Ähnliches planen wir mit dem ehemaligen Kaufhaus Horten, dem späteren Lust for Life in Aachen“, beschreibt Landmarken-Vorstand Jens Kreiterling. „Dort können künftig in zentraler Lage Büros entstehen, eventuell ergänzt um Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss.“ Neben diesen beiden Projekten hat Kreiterling derzeit noch drei weitere in Bau oder Entwicklung: das O-Werk Bochum, das Gesundheitshaus Dortmund und das Kontor 2 in Bonn. Vor zehn Jahren machte sich Landmarken erstmals an ein solches Projekt: das ehemalige Aachener Polizeipräsidium, die heutigen Karmeliterhöfe. Sie sind heute der Unternehmenssitz, den Landmarken sich unter anderem mit dem Zoll und verschiedenen Ärzten teilt.

Trend zu kleinteiligen Strukturen

Mit der Aufteilung eines Gebäudes in viele Einzelflächen sinkt das Risiko des Leerstands, wenn ein Mieter auszieht. Dieser Vorteil wird allerdings mit einem höheren Verwaltungsaufwand erkauft, denn in einem solchen Objekt ist ein aktives Vermietungsmanagement gefragt und die Anforderungen mehrerer Nutzer müssen befriedigt werden. Aber aktuell geht der Trend eher zum Kleinteiligen, meint Jens Kreiterling: „Da derzeit Nachfragen im Bereich Hotel, Co-Working und Einzelhandel wegbrechen, gehen wir eher von im Durchschnitt kleinteiliger Flächenstruktur aus, die noch gefragt sein wird. Corona macht es gerade deutlich schwerer, große Flächen an den Markt zu bringen.“
Transformationsobjekte finden sich oftmals in innerstädtischen Lagen, da es hier keine Alternativen in Form von frei bebaubaren Grundstücken mehr gibt. Dennoch zieht es Büromieter und Dienstleister aus den Randlagen wieder verstärkt zurück in die urbanen Zentren. Andererseits geht die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen zurück, was neue Möglichkeiten für Umwandlungen eröffnet. Das Alter der Immobilien, die einer solchen Transformation unterzogen werden, gehe in der Regel von den 1980er Jahren zurück bis in deutlich frühere Jahrzehnte, häufig 1950er, 1960er Jahre, berichtet Kreiterling. „Eine Besonderheit stellt sicher die Umnutzung ehemaliger Kirchen dar.“
Die Herausforderungen solcher Projekte beginnt schon bei der aufwendigen Due Diligence, bei der oftmals in einem sehr kurzen zeitlichen Rahmen unter anderem auf Brandschutz, Statik, Altlasten und energetische Themen geachtet werden muss.
Weitere mögliche Problempunkte sind die Auflagen des Denkmalschutzes, die Traglast der Decken, bauordnungsrechtliche und baurechtliche Themen sowie die zum Teil zu geringen Geschosshöhen, wenn neue Technik eingebaut werden muss.

Den Betrieb von Anfang an einplanen

Bei der Transformation von Single- zu Multi-Tenant-Immobilien ergeben sich zudem häufig Fragestellungen rund um die verbrauchsgerechte Betriebskostenabrechnung. „Die Zählerstrukturen von Single-Tenant-Immobilien sind in den meisten Fällen nicht auf eine Multi-Tenant-Nutzung ausgelegt“, sagt Sandra Zengerling, Geschäftsführerin der Argentus GmbH. „Eine unserer ersten Aufgaben bei der Umsetzung von solchen Transformationsprozessen ist der Aufbau sowie die Begleitung der Umsetzung einer geeigneten Haupt- und Unterzählerstruktur für die jeweiligen Mietbereiche, damit anschließend die verbrauchsgerechte Zuordnung in der Betriebskostenabrechnung erfolgen kann.“ Ziel ist eine wasserdichte Nebenkostenabrechnung für jeden einzelnen Nutzer. Am besten werden solche Überlegungen schon im Planungsprozess angesprochen, denn wenn solche Aspekte erst während der Bauphase realisiert werden, kann es teuer werden und mögliche Synergieeffekte gehen verloren.
Damit ist schon das Mietrecht als ein rechtliches Problem angesprochen, das sich durch den Umbau einer Single- in eine Multi-Tenant- Immobilie ergeben kann. Ein weiteres ist das Gewerbesteuerrisiko bei der Stromversorgung der eigenen Mieter und beim Betrieb von Energienetzen und Trafostationen. Vermieter können zudem mit dem Energiewirtschaftsgesetz in Konflikt geraten, wenn sie als Stromlieferant und zusätzlich auch noch als Netzbetreiber qualifiziert werden.

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Robert Graefe
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Sind diese technischen und rechtlichen Probleme geklärt, kommt es zudem auf die Gestaltung an. Hier müssen die Flächen die Möglichkeit zur Drittverwendbarkeit bieten und flexibel auf Nutzerwünsche anpassbar sein. Anderseits punkten die umgestalteten Gebäude häufig mit dem Charme der älteren Bausubstanz oder gar eines Denkmals sowie industriellem Style und loftartigen Flächen. Gleichzeitig müssen sie aber den neuesten Nutzeransprüchen genügen. Um all diese Aufgaben zu lösen, ist der Input von Experten aus verschiedenen Bereichen gefragt. „Wir stellen für jedes Projekt eininterdisziplinäres Team zusammen mit hoher Technik- und Baukompetenz“, berichtet Kreiterling. Und auch Argentus setzt auf ein Team aus Ingenieuren und Kaufleuten, um den vielfältigen Aspekten eines solchen Umbaus gerecht zu werden.
Doch trotz kreativer Ideen für neue Aufteilungen und Nutzungen, bei manchen Immobilien funktioniert eine solche Transformation nicht, gibt Kreiterling zu bedenken: „Bei der Umnutzung des ehemaligen Kaufhauses Koch am Wall in Wuppertal haben wir uns zum Beispiel schließlich für einen Abriss und Neubau entschieden, weil die Kosten und die mit einem Umbau verbundenen Risiken in keinem Verhältnis zu denen beim Neubau standen.“

Dieser Beitrag stammt aus der immobilienmanager Ausgabe 6-2020 (Autorin: Bianca Diehl).

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24.07.2020