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Analysten: Gewerbeimmobilien-Aktien mit mehr Potenzial als Wohn-Aktien

Die Hamburger Agentur für Finanz- und Unternehmenskommunikation Kirchhoff Consult AG hat deutsche Immobilien-Analysten nach ihrer Einschätzung zur Kursentwicklung deutscher Immobilien-Aktien befragt. Die wichtigsten Ergebnisse der Studie.

So schätzen Aktienanalysten aktuell deutsche Immobilienaktien ein (Quelle: Kirchhoff Consult)
So schätzen Aktienanalysten aktuell deutsche Immobilienaktien ein (Quelle: Kirchhoff Consult)

Die Hamburger Agentur für Finanz- und Unternehmenskommunikation Kirchhoff Consult AG hat deutsche Immobilienanalysten nach ihrer Einschätzung zur Kursentwicklung deutscher Immobilien-Aktien befragt. Das Stimmungsbild der befragten Analysten ist verhalten optimistisch.

Bei den Aktienkurserwartungen zeigt sich eine zunehmende Diskrepanz zwischen den Asset-Klassen Wohnen (-2,1 Punkte) und Gewerbe (37,5 Punkte). Damit hat der Vorsprung von Gewerbe gegenüber Wohnen weiter zugenommen. Erstmals wurden die Analysten auch hinsichtlich ihrer Erwartungen nach Börsengänge im Immobiliensegment befragt. Die Mehrheit erwartet mindestens zwei Börsengänge innerhalb der nächsten zwölf bis 24 Monaten in der deutschen Immobilienbranche.

Gewerbeimmobilien-Aktien mit deutlich höherem Potenzial bei der Kursentwicklung
Die Umfrage wurde in einer Phase durchgeführt, in der sich die Entwicklung deutscher Immobilienaktien zunehmend diversifiziert. Die Aktienkurse der größten deutschen Wohnimmobilien-Aktiengesellschaften haben sowohl langfristig (36 Monate: +77 Prozent) als auch kurzfristig (sechs Monate: +8 Prozent) deutlich stärker zugelegt, als die Kurse der größten Gewerbeimmobilien-Aktiengesellschaften (36 Monate: +23 Prozent, sechs Monate: -1 Prozent).

Bei den Wachstumsperspektiven verschiebt sich das Bild deutlich: Die analysierten Wohnimmobilien-Aktien werden aktuell mit einem Aufschlag von durchschnittlich neun Prozent zum Net-Asset-Value (NAV) deutlich teurer gehandelt als Gewerbeimmobilien-Aktien. Hier liegen die analysierten Aktien durchschnittlich rund elf Prozent unterhalb des NAV. Bezogen auf den Substanzwert bieten sie also deutlich mehr Potenzial.

Analysten leicht optimistisch hinsichtlich Prognose der Immobilien-Gesamtmarktentwicklung
Die befragten Analysten sind leicht optimistisch bei ihrer Grundeinschätzung zur Entwicklung deutscher Immobilienaktien. Die Gesamtentwicklung wird von den anhaltend positiven Rahmenbedingungen gestützt. Allerdings wird die Akquisition attraktiver Immobilienportfolios aufgrund der zunehmenden Angebotsknappheit in gefragten Lagen immer schwieriger. Dies gilt gerade für die größeren Player.

Die Top 10 der deutschen Immobilienaktienunternehmen nach Marktkapitalisierung (Foto: Kirchhoff Consult)
Die Top 10 der deutschen Immobilienaktienunternehmen nach Marktkapitalisierung (Foto: Kirchhoff Consult)

Dr. Adam Jakubowski, Geschäftsführer von SMC-Research: „Angesichts des knappen Angebots an geeigneten Immobilienportfolios dürfte das akquisitionsgetriebene Wachstum der großen Immobilienunternehmen abnehmen.“ Potenzial für höhere Dynamik bestehe insbesondere für Unternehmen, die auf kleinere Portfolios oder auf Immobilien mit Entwicklungspotenzial setzen.

Das kurzfristige Szenario spiegelt die Erwartung der Analysten für die Aktienkursentwicklung der nächsten drei Monate wider. Im Vergleich zum Jahresbeginn schätzen die Analysten die Entwicklungsperspektiven deutlich zurückhaltender ein. Der Stimmungsindikator sank dementsprechend gegenüber der vorangegangenen Studie um fast die Hälfte auf 12,5 Punkte. Dabei gehen 75 Prozent der befragten Analysten von einer Seitwärtsbewegung der Kurse aus, und 25 Prozent der Analysten erwarten leicht steigende Kurse.

Im mittelfristigen Szenario werden die Analysten zu ihren Erwartungen für die nächsten zwölf Monate befragt. Über diesen längeren Zeitraum senken die Analysten ihre Erwartungen noch stärker. Trotzdem bleiben sie im leicht positiven Bereich. Der Stimmungsindikator erreicht damit einen Wert von 4,2 Punkten.

Gedämpfte Erwartungen bei Wohnimmobilien-Aktien
Die befragten Analysten sehen die Entwicklung der deutschen Wohnimmobilien-Aktien deutlich kritischer als zu Beginn des Jahres. Erstmals erreicht der Stimmungsindikator mit -2,1 Punkten einen leicht negativen Wert. Die Skepsis hinsichtlich des Wachstumspotenzial gründet insbesondere auf dem deutlichen Wachstum der vergangenen Jahre.

Ellis Acklin, Immobilienanalyst bei First Berlin, fasst die Lage wie folgt zusammen: „Im Wohnimmobilien-Segment sehen wir begrenzte Wachstumsperspektiven, da dieses Segment bereits ein Plateau erreicht hat. Renditeorientierte Investoren konzentrieren sich aufgrund des stark gestiegenen Preisniveaus in den Zentralbezirken zunehmend auf die Peripherie von Großstädten.“

Die differenzierte Betrachtung des kurzfristigen und mittelfristigen Szenarios bestätigt diese Argumentation. Im kurzfristigen Szenario erreichen die Wohnimmobilien-Aktien einen Wert von 4,2 Punkten. Die überwiegende Mehrheit der befragten Analysten erwartet in den nächsten drei Monaten eine Seitwärtsbewegung der Wohnimmobilien-Aktien. Nur acht Prozent der Analysten erwarten leicht fallende Aktienkurse, und 17 Prozent gehen von leicht steigenden Kursen aus.

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Im mittelfristigen Szenario weist der Stimmungsindikator dagegen mit -8,3 Punkten einen negativen Wert auf. Keiner der befragten Analysten erwartet in den nächsten zwölf Monaten steigende Kurse der Wohnimmobilien-Aktien. Mit 83 Prozent erwarten die meisten Analysten stagnierende Aktienkurse, während die weiteren 17 Prozent der Analysten mit leicht fallenden Kursen in der Spanne von -5 Prozent bis -15 Prozent rechnen. Die steigenden Risiken durch die hohen Immobilienpreise werden bei dieser Einschätzung sicherlich auch wichtig gewesen sein.

Optimistische Einschätzung bei Gewerbeimmobilien-Aktien
Die Einschätzung der Entwicklung der Gewerbeimmobilien-Aktien unterscheidet sich deutlich von der Einschätzung der Wohnimmobilien-Aktien. Wie schon im vorangegangenen „Kirchhoff Stimmungsindikator Immobilien-Aktien Q1-2018“ weist die Befragung einen starken Wert von 37,5 Punkten auf. Dabei weisen Analysten auf die steigende Bedeutung von organischem Wachstum hin.

Stefan Scharff, Immobilienanalyst bei SRC Research, befindet hierzu: „Im aktuellen Marktumfeld wird die Fähigkeit aus eigener Kraft zu wachsen immer wichtiger wird. Gerade im Value-Add-Bereich sehen wir aktuell große Wachstumschancen für börsennotierte Immobilien-Bestandshalter.“

Im kurzfristigen Szenario rechnen zwei Drittel der befragten Analysten mit steigenden Kursen der Gewerbeimmobilien-Aktien um mindestens fünf Prozent. Alle anderen Analysten erwarten eine Seitwärtsbewegung der Aktienkurse. Damit steigt der Stimmungsindikator auf Drei-Monats-Sicht nochmal leicht auf 37,5 Punkte an.

Auf Jahressicht im mittelfristigen Szenario rechnen sogar drei Viertel der befragten Analysten damit, dass die Gewerbeimmobilien-Aktien steigen, obwohl die Kurse der vier größten Gewerbeimmobiliengesellschaften in den letzten sechs Monaten stagnierten. Nur acht Prozent der Analysten erwarten eine negative Entwicklung. Der Stimmungsindikator bleibt damit auf einem hohen Niveau und erreicht 37,5 Punkte. Die positive Einschätzung wird sicherlich auch durch die sich bietenden Chancen im Bereich der Büroimmobilien gestützt.

Die Abbildungen der Studie können Sie unter folgendem Link einsehen: Abbildungen

11.07.2018