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Ado/Adler will Kontrolle über Consus sofort übernehmen

Ado Properties hat heute bekannt gegeben, die Kontrolle über Consus Real Estate, Deutschlands größten Wohnimmobilienentwickler, frühzeitig zu erwerben. Noch bis Mitte 2021 hätte man dafür Zeit gehabt.

Die Übernahme ergänzt den jüngsten Zusammenschluss von Ado und Adler Real Estate, durch den nach Gesamtimmobilienwert (GAV) die viertgrößte börsennotierte Wohnimmobiliengesellschaft in Europa entsteht und die gleichzeitig eine führende Position unter den Wohnimmobiliengesellschaften in Deutschland einnimmt.

Mit Consus erwirbt Ado den führenden Wohnimmobilienentwickler in Deutschland mit einer einzigartigen Projektpipeline von mehr als 10.000 qualitativ hochwertigen Neubauwohnungen in den Top-7-Städten Deutschlands, die den Wert des Ado-Portfolios nach Fertigstellung organisch auf circa 14 Milliarden Euro steigern wird. Die Transaktion wird die Qualität der Vermögenswerte von Ado weiter verbessern und das Wachstum des Net Asset Values (NAV) in Zukunft auf mehr als 70 Euro pro Aktie (vor der TERP-Anpassung der Bezugsrechtskapitalerhöhung) steigern. Gleichzeitig wird Ados Präsenz in den deutschen Top-7-Städten, wo die Nachfrage nach Wohnraum am stärksten ist, erhöht.

Nach dem Zusammenschluss wird Ado eine führende voll integrierte Immobilienplattform, die die gesamte Wertschöpfungskette im Immobilienmarkt vom Grundstückserwerb über die Planung und Entwicklung von Projekten bis hin zur Hausverwaltung und Vermietung von Wohneinheiten abdeckt.

Ado sichert sich durch den Zusammenschluss mit Consus Grundstücke für den Wohnungsbau, um neue, stark nachgefragte Mietwohnungen durch die Entwicklung von mehr als 10.000 Mieteinheiten in den deutschen Top-7-Städten bereitzustellen, in denen die Nachfrage aufgrund der Urbanisierung deutlich gestiegen ist.

Die Bundesregierung schätzt, dass die Fertigstellung von 375.000 neuen Wohnungen pro Jahr erforderlich ist, um die Wohnungsknappheit zu bewältigen. Obwohl die Zahl der erteilten Genehmigungen in den ersten vier Monaten des Jahres 2020 um 4,5 Prozent auf 110.600 gestiegen ist, bleiben die Fertigstellungen hinter den gesetzten Zielen zurück. Um die Wohnungsknappheit in Deutschland zu verringern, will Ado eng mit den Kommunen zusammenarbeiten.

Die „build-to-hold“ Entwicklungspipeline von Consus in den deutschen Top-7-Städten soll eine Rendite der Nettomieteinnahmen in Höhe von 4,5 Prozent erzielen. Damit würde sie über der derzeitigen vergleichbaren pro-forma Rendite der Nettomieteinnahmen von Ado/Adler, die im Geschäftsjahr 2019 3,9 Prozent betragen hat, und weit über der circa 3,0 Prozent Marktrendite für neue Wohnprojekte in den Top-7-Städten Deutschlands liegen. Derzeit beläuft sich der Bilanzwert des „build-to-hold“ Vermögens von Consus (GAV) auf etwa eine Milliarde Euro, das nach der Fertigstellung mit einer Rendite von 3,2 bis 3,6 Prozent bewertet wird. Dies führt zu einem deutlichen Anstieg des NAV um etwa 1,0 bis 1,6 Milliarde Euro. Darüber hinaus werden circa 0,2 Milliarden Euro an Gewinnen aus dem „build-to-sell“ Portfolio erwartet, die größtenteils vor allem durch Forward Sales gesichert und von institutionellen Käufern finanziert sind (entsprechend einem Bilanzwert von 1,8 Milliarden Euro).

Die Betriebskosten sowie die Wartung sind bei neu gebauten Immobilien niedriger, was zu höheren Nettobetriebsergebnis-Margen (NOI) führt. Darüber hinaus wird Ado die neu gebauten Objekte zu geringen Grenzkosten der bestehenden Plattform hinzufügen können. Es wird daher erwartet, dass die EBITDA-Marge des neu gebauten Portfolios im Bereich von 85 bis 90 Prozent liegen wird und damit 10 bis 15 Prozent höher sein wird als beim Erwerb bestehender Objekte. Dies führt zu einer deutlich höheren Cash Conversion sowie einem höheren FFO. Des Weiteren erwartet Ado, dass der Miet- und Wertzuwachs für neu gebaute Wohnimmobilien in den deutschen Top-7-Städten über dem Marktdurchschnitt liegen wird. Dadurch werden sich EBITDA und FFO 1 überproportional erhöhen.

Es wird erwartet, dass das „build-to-hold“ Portfolio von Consus, nach Fertigstellung in sechs bis acht Jahren, einen EBITDA-Beitrag von 140 bis 160 Millionen Euro aus Vermietungsaktivitäten erzielen wird. Zusammen mit dem von Ado/Adler ausgewiesenen EBITDA von 245 Millionen Euro für das Geschäftsjahr 2019 führt dies, nach Abschluss der „build-to-hold“ Projekte, zu einem EBITDA von 385 bis 405 Millionen Euro für Ado.

Nach Fertigstellung der Entwicklungsprojekte soll das Portfolio auf circa 14 Milliarden Euro wachsen, wobei mehr als zwei Drittel des Portfolios in den Top-7-Städten Deutschlands angesiedelt sein sollen. Die vermietbare Fläche wird voraussichtlich von 4,8 Millionen Quadratmeter auf etwa 5,5 bis 5,6 Millionen Quadratmeter ansteigen, sobald die Projekte vollständig fertiggestellt sind.

Die Transaktion dürfte bis Ende 2021 signifikante Synergien von circa 90 bis 104 Millionen Euro schaffen, von denen etwa 13 bis 18 Millionen Euro operative Synergien aus dem Abbau von Infrastrukturkosten, der Reduzierung der Marketingausgaben und anderen Einsparungen in der Verwaltung umfassen werden. Diese Synergien ergänzen die Effizienzgewinne, die derzeit im Rahmen der Zusammenführung von Ado und Adler realisiert werden. Der überwiegende Teil der Synergien, die sich auf circa 77 bis 86 Millionen Euro belaufen, sind finanzielle Synergien. Diese werden in naher Zukunft, nach Abschluss der Übernahme von Consus, durch die Refinanzierung von Mezzanine- und nachrangigen Projektfinanzierungen der Consus erreicht.

Ado beabsichtigt, wie bereits im Zusammenhang mit der Übernahme von Adler mitgeteilt, im dritten Quartal 2020 eine Bezugsrechtskapitalerhöhung durchzuführen, sofern die Marktbedingungen dies zulassen. Um den Umfang der Bezugsrechtskapitalerhöhung auf 450 Millionen Euro anzupassen, schlägt der Ado-Verwaltungsrat als einmalige Maßnahme eine Aussetzung der Dividende für 2019 vor. Dies wird zu den gleichen Nettoerlösen für Ado und den gleichen Netto-Investitionen der Aktionäre führen, während gleichzeitig die Vorab-Kapitalanforderungen für die Aktionäre gesenkt werden. Die Dividendenpolitik wird in Zukunft weiterhin eine Ausschüttung in Höhe von 50 Prozent des FFO 1 vorsehen. Die Großaktionäre der Ado Properties sowie Aggregate haben sich dazu verpflichtet, sich gemäß ihres jeweiligen Anteils, an der Bezugsrechtskapitalerhöhung zu beteiligen.

Die Übernahme von Consus soll in zwei Schritten bis zum dritten Quartal 2020 abgeschlossen sein. Im ersten Schritt wird Ado durch die Ausübung der mit Aggregate Holdings bestehenden Kaufoption die Kontrolle an Consus erwerben. Es wird erwartet, dass dieser Schritt mit dem Start der Bezugsrechtskapitalerhöhung abgeschlossen sein wird. In einem zweiten Schritt beabsichtigt Ado, allen verbleibenden Minderheitsaktionären von Consus zu gegebener Zeit ein freiwilliges öffentliches Erwerbsangebot zu einem Umtauschverhältnis von 0,2390 Ado-Aktien je Consus-Aktie (das für die Bezugsrechtskapitalerhöhung anzupassen ist) zu unterbreiten. Im Rahmen der Ausübung der Kaufoption hat Ado Properties unwiderrufliche Zusagen erhalten, die nach Vollzug des Erwerbsangebots zu einer Beteiligung an Consus von über 80 Prozent führen werden.

Nach Abwicklung der Kaufoption und Kontrollerwerb durch Ado werden Andreas Steyer (CEO, Consus) und Benjamin Lee (CFO, Consus) Consus verlassen und in einer Übergangszeit Consus weiterhin unterstützen. Jürgen Kutz (Sprecher des Vorstands der Consus RE AG (ehemals CG Gruppe AG) und Theodorus Gorens (Chief Risk Officer und Deputy-CFO, Consus) werden künftig den neu gegründeten Entwicklungsbereich von Ado leiten. Maximilian Rienecker (Co-CEO, Ado) und Thierry Beaudemoulin (Co-CEO, Ado) sollen Mitglieder im Aufsichtsrat von Consus werden.

Nach der Bezugsrechtskapitalerhöhung und der Übernahme von Consus wird der netto Loan-to-Value (LTV) voraussichtlich circa 54 Prozent betragen und mittelfristig voraussichtlich weiter auf unter 50 Prozent sinken. Es wird davon ausgegangen, dass der netto LTV durch den Verkauf der verbleibenden nicht-strategischen Entwicklungsprojekte durch Consus, für die die Verkaufsprozesse bereits begonnen haben und deren Vollzug zu gegebener Zeit erwartet wird, weiter reduziert wird.

Infolge der Übernahme und nach erfolgter Bezugsrechtskapitalerhöhung wird Ado sein Gewicht im FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index mehr als verdoppeln und auf Grundlage der Free-Float-Marktkapitalisierung voraussichtlich ein Kandidat zur Aufnahme in den MDAX sein.

Maximilian Rienecker, Co-CEO der Ado sagte: „Die Übernahme von Consus ist ein wichtiger Meilenstein, der unsere Position als eine der führenden börsennotierten Plattformen für Wohnimmobilien in Europa und auf dem deutschen Wohnungsmarkt erneut bestätigt. Der neue Konzern, den wir in 'Adler Group' umbenennen wollen, hat ein klares Ziel, das alle Mitarbeiter tagtäglich verfolgen: die Schaffung nachhaltiger Werte für alle Stakeholder. Gemeinsam mit Consus wird die neue Adler Group gut aufgestellt sein, um dieses Ziel in Zukunft zu erreichen.“

Thierry Beaudemoulin, Co-CEO von Ado, fügte hinzu: „Wir danken dem Management von Consus und freuen uns auf die Zusammenarbeit mit Consus, dem führenden Entwickler von Wohnimmobilien in Deutschland, und seinen Mitarbeitern. Die Consus Plattform wird uns größere Einflussmöglichkeiten auf die Qualität unserer Vermögenswerte ermöglichen und damit die zukünftige Steigerung des Net Asset Value erleichtern. Diese Übernahme erweitert unsere Präsenz in den deutschen Regionen, in denen die Nachfrage nach Wohnraum am stärksten ist. Durch die Zusammenführung unserer drei Unternehmen sind wir somit optimal aufgestellt, um der aktuellen Wohnungsknappheit zu begegnen, zum Vorteil von Mietern, Investoren und der Gesellschaft insgesamt.“

Ado wird von J.P. Morgan und Kempen & Co als Finanzberater und White & Case als Rechtsberater unterstützt.

29.06.2020