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Wie smart Immobilien wirklich sein sollten

Wirklich smarte Gebäude können mehr als nur via Smartphone das Licht anknipsen. Um das Potenzial auch bei Gewerbeimmobilien zu nutzen, muss die Branche an mehr denken, als nur an Apps.

Wirklich smart werden auch Gewerbeimmobilien erst mit lernenden Systemen, künstlicher Intelligenz und dem Internet der Dinge (Foto: Gerd Altmann/Pixelio.de)
Wirklich smart werden auch Gewerbeimmobilien erst mit lernenden Systemen, künstlicher Intelligenz und dem Internet der Dinge (Foto: Gerd Altmann/Pixelio.de)

Wenn heute von Smart Homes die Rede ist, geht es fast immer um die Steuerung von Häusern oder Teilen der Haustechnik über das Smartphone. Aber das ist keine echte Smartness. Tatsächliche Smartness entsteht durch Lerneffekte, die viele Systeme heute noch missen lassen. Smartness ist mehr als ein bloßes „Smart Meter“, und es ist auch keine App, wie sooft in der Immobilienwirtschaft proklamiert.

Echte Smartness entsteht durch die Kombination von Big Data Analytics, vernetzter Sensorik – also dem Internet of Things/Everything – künstlicher Intelligenz für den Lerneffekt und einer App als Brücke zwischen Mensch und Maschine sowie ihrer inhärenten User Experience.

Smart heißt: lernende Systeme
Im Idealfall könnten beispielsweise die Daten des Außenthermometers mit den Heizgewohnheiten und der historisch aufgezeichneten Wohlfühltemperatur in den jeweiligen Räumen korreliert werden. Die Heizung ließe sich so bedarfsgerecht und automatisiert steuern. Die Verknüpfung von weiteren Datenpunkten wie Raumnutzung oder die Anzahl der im Raum anwesenden Personen sollten ebenfalls in ein lernendes Modell einfließen. Nur ein Beispiel für Smartness, die im Smart Home, aber auch einem Smart Office   oder gar der Infrastruktur, zum Einsatz kommen könnte. Es geht darum, die Nutzer verschiedener Gebäudetypen kennenzulernen ohne deren Privatsphäre zu stören. Dann können lernende Systeme echten Mehrwert bieten.

Kaum Smartness bei Gewerbeimmobilien
Bei gewerblichen Immobilien ist bislang diesbezüglich relativ wenig passiert. Es scheint viel mehr, dass die intelligente Gebäudeautomation nicht zuerst im gewerblichen Immobilienbereich Einzug erhalten wird, sondern in der Wohnungswirtschaft.

Dies ist auch relativ logisch, da der Hauptnutzen der derzeit erreichten „Smartness“ – neben Sicherheit und Energieeinsparung – doch sehr dem Komfort zugutekommt. In gewerblich genutzten Immobilien ist Komfort noch ein untergeordneter Aspekt. Hier spielt eher die Energieeinsparung die erste Geige.

In fernerer Zukunft werden jedoch auch Raumschnittoptimierung durch Nutzerströme, Bewegungsmuster, Instandhaltungsvorhersagen, Gebäudesicherheit oder die Gebäudekommunikation mit Robotern eine wichtige Rolle spielen, sodass wir vielleicht tatsächlich von Smart Properties sprechen können werden.

Im Hier und Jetzt,  steht die Smartness bei gewerblichen Projekten noch für bedarfsgerechte Beleuchtung, sonnenstand-gesteuerte Verschattung, Monitoring der Haustechnik oder der Gebäudesicherheit. Statt Komfort wird das Thema Effektivität betont.

Unternehmen und Projektentwickler verkennen dabei häufig das Potenzial von Produktivitätssteigungen der Mitarbeiter durch „Smartworking“-Technologien, die den menschlichen Biorhythmus gezielt unterstützen. So können beispielsweise durch Lichtfarbe, -helligkeit und Raumklimatisierung, Ruhephasen begleitet oder Aktivitätsphasen gefördert werden. Jeder Mensch hat Entspannungs- und Aktivitätsphasen. Sie wechseln sich ab und sind von Mensch zu Mensch unterschiedlich. Die Gebäudeautomation unterstützt diese natürlichen Phasen.

Training für den Arbeitsplatz
Je nachdem wann Mitarbeiter sich in einer aktiven Phase mit höherer Leistungsfähigkeit befinden, fördert helles, kaltweißes und flächiges Licht die Aufmerksamkeitsfähigkeit, kognitive Leistungsgeschwindigkeit und Merkfähigkeit. Phasen der Entspannung werden durch warmweißes Licht und dezente Ausleuchtung unterstützt.

Smartness entsteht hier durch Supervised Machine Learning. So können Mitarbeiter durch Feedback ein Trainingsdatenset anlegen und innerhalb eines mittelfristigen Zeitraums einen intelligenten Arbeitsplatz individuell trainieren.

Der Weg zur echten Smartness ist jedoch weit und komplex. Fehler, die unbedingt vermieden werden sollten, sind etwa ein zu geringer Grad an Komplexitätsreduktion sowie eine schlechte User Experience und Bedienbarkeit. Wie in vielen komplexen Systemen liegt ein Problem darin, dass man nicht das schwächste Glied in der Kette betrachtet. Allzu oft wird Usability mit der falschen Referenzgruppe, nämlich den technologie-affinen Menschen getestet. Ein Bottleneck ist daher die Anpassung der Usability an das schwächste Glied in der Kette. Durch gutes Change Management,Open Innovation und Training könnten auch diese Anwender auf ein „höheres Niveau“ kommen.

Die Branche muss sich von ihrem App-Denken lösen
Smart Properties haben immenses Potenzial. Dazu sollten Systeme eingesetzt werden, die so einfach wie möglich zu bedienen sind und die selbständig im Hintergrund ablaufen. Das A und O wird sein, eine fundierte Anforderungsanalyse sämtlicher Benutzergruppen mit einer möglichst hohen Fallzahl zu erstellen. Gelingt dies, werden die Erfordernisse sowie Nutzungs- und Systemanforderungen deutlich. Die Immobilienwirtschaft muss sich von ihrem App-zentrierten Denken lösen und mehr an der Schnittstelle von Sensorik, künstlicher Intelligenz, Datenverarbeitung und User Experience agieren. Schafft sie das nicht, ist die Technik wohl zum Scheitern verurteilt.

Autoren: Viktor Weber, Gründer des Future Real Estate Institute , und Marc Jäger, Gründer von Jäger Wohn- und Gebäudeintelligenz .

06.02.2017