zurück

Viel reguliert, wenig erreicht

Das Wohnungsmietrecht ist nicht perfekt: In den vergangenen Jahren wurde es oft verändert – mit millionenfacher Wirkung auf bestehende Mietverhältnisse. Was jetzt passieren muss.

Das Mietrecht wurde im Laufe der Jahre oft reformiert – und es stehen weitere Änderungen an (Foto: Rainer Sturm/Pixelio.de)
Das Mietrecht wurde im Laufe der Jahre oft reformiert – und es stehen weitere Änderungen an (Foto: Rainer Sturm/Pixelio.de)

Der Bundestagswahlkampf wirft seine Schatten voraus, und ein Ideenwettbewerb der politischen Lager ist abzusehen. Ob punktuelle Marktengpässe auf dem Wohnungsmarkt durch weitere Regulierung gelindert werden können, ist jedoch fraglich. Sicher scheint: Auf Vermieter kommen weitere Reglementierungen zu, und nachhaltige Lösungen zur Entspannung der Märkte sind nicht in Sicht. Hat ein regulativer, politischer Ansatz überhaupt Aussicht auf Erfolg?

Aktuell wächst Deutschlands Bevölkerung und die Konjunktur zeigt sich robust. Wanderungsbewegungen kristallisieren sich, wie in ähnlichen Situationen in der Vergangenheit, besonders deutlich in den prosperierenden Ballungsräumen heraus. Die dortigen Wohnungsmärkte sehen sich einer starken Wohnungsnachfrage mit einem Anstieg der Mietniveaus gegenüber. Selbst in Schrumpfungsregionen mit moderaten Mietniveaus ist ein punktueller Rückgang der Leerstandsreserve feststellbar. Und der gemeinnützige Wohnungsbau findet den Weg zurück in die öffentlichen Diskussionen.

Die Förderung ist ein Flickenteppich
Niedrigzinspolitik und mangelnde Anlagealternativen befeuern eine hohe Immobiliennachfrage und damit das Preisniveau, steigende Umsatzzahlen werden lediglich durch ein knappes Angebot gebremst. Eine Zunahme der Baugenehmigungs- und Fertigstellungszahlen ist die Folge: 2016 wurden knapp 300.000 Wohnungen errichtet – eine höhere Zahl hat es zuletzt Anfang der 2000er Jahre gegeben. Die Auftragsbücher im Baugewerbe sind voll und die Gestehungskosten stark gestiegen. Trotz hoher Auslastung der Bauwirtschaft führt die Neubautätigkeit nur zu einer minimalen Ausweitung der Mietwohnungsbestände.

Elf Prozent der Privathaushalte erhalten staatliche Unterstützung für die Wohnkosten. Aktuelle Förderprogramme der Länder und Kommunen haben uneinheitliche Schwerpunkte, die teilweise nicht marktgängig sind; einige Bundesländer bieten keine Wohnungsbauprogramme an. Trotz Marktverengung und Druck auf die Wohnungsmärkte ist der Anteil öffentlich geförderter Wohnungen rückläufig, und 2015 wurden nur knapp 15.000 Neubaumietwohnungen gefördert, bundesweit.

Auch wenn es schon lange angespannte Teilmärkte gibt, haben sich in den vergangenen Jahren Einzelmärkte verengt. Besonders massiv hat sich zum Beispiel der Berliner Wohnungsmarkt verändert, in dem jahrzehntelang niedrige Mieten und ein breites Wohnungsangebot vorherrschten. Börsengänge und internationale Investoren haben zudem einen Wandel der Managementansätze befördert, aber auch durch die politisch gewollte energetische Sanierung des Wohnungsbestandes und weitere Initiativen steigen die Mieten. Bezahlbare Wohnungen werden knapp.

Auf Basis dieser Entwicklungen brachten die vergangenen Jahre zahlreiche rechtliche Änderungen für die Wohnungseigentümer, unter anderem: asymmetrischen Kündigungsfristen, mehrfach reduzierte Kappungsgrenzen, die Stärkung der Mietspiegel, das Bestellerprinzip  und die Einführung der Mietpreisbremse.

Dieser Beitrag ist zuerst in der Ausgabe 3-2017 von immobilienmanager erschienen. Er ist Teil der RICS-Serie über den deutschen Wohnungsmarkt.

Heute haben zwölf Landesregierungen rund 350 von etwa 11.000 deutschen Gemeinden einen angespannten Wohnungsmarkt testiert. Bayern hat diese Verordnung sogar schon zweimal erlassen: Nur fünf Monate nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse wurde eine Neufassung vorgelegt, 16 Gemeinden wurden gestrichen und neun kamen dazu.

Politik und Gerichte entwickeln das Mietrecht
Und weitere Mietrechtsnovellierungen stehen im Raum: die Modernisierungskappungsgrenze mit Wahlmöglichkeit zur vereinfachten Modernisierungserhöhung und die nachgelagerte Einrede einer finanziellen Härte durch den Mieter, erhöhte Anforderungen an die Genauigkeit der Mietfläche sowie die zusätzliche Verschärfung der Wirkung von Mietspiegeln  durch die Verlängerung der Zeitspannen der berücksichtigten Mieten.

Mietspiegel, übrigens in den 1970ern als eine Möglichkeit der Begründung von Mieterhöhungsverlangen eingeführt, zeigen allzu oft kein zutreffendes Abbild des Marktes. Trotz gelegentlich fehlender anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze wird dieses Instrument zur Preisbildung und -begrenzung am Wohnungsmarkt umfunktioniert. Die angestrebte Exaktheit bei der Verwendung von Wohnflächen steht den teilweise verhandelten Mietspiegeln ohne empirische Grundlage und mit marktfremden Merkmalen entgegen.

In der ewigen Bestenliste der Rechtsprechung stehen die Schönheitsreparaturklauseln wahrscheinlich weit oben: Rechtsmeinungen zu starren Fristen, Quotenabgeltung, Farbwahlklausel und ähnlichem vertragen sich nicht mit jahrelang gelebter Vermietungspraxis.

Die Wohnungswirtschaft kann Wohnungen bauen, verwalten und vermieten – nicht aber nebenher das Klima retten, vor allem nicht, wenn die Kosten unwirtschaftlich sind: Um bis zum Jahr 2050 einen politisch gewollten nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen, sind immense Anstrengungen nötig. Mangels ausreichend organsierter Gegenwehr der Branche wurde das notwendige Ordnungsrecht in Form der EnEV  schon heute etabliert, dabei werden steigende Technisierungsgrade und erhöhte Schadanfälligkeit mit verkürzten Lebensdauern von Bauteilen sowie verpflichtende Nachinvestitionen im Bestand ohne Nachweis einer Wirtschaftlichkeit in Kauf genommen. Auch wenn der Bund für die energetische Gebäudesanierung mittlerweile Förderprogramme anbietet, werden Wirtschaftlichkeit und Sinnhaftigkeit kontrovers diskutiert.

Weitere, nicht-wohnwirtschaftliche Themen, wie etwa Trinkwasserrichtlinie, Rauchmelderpflicht, das Allgemeine Gleichbehandlungs- und das Bundesmeldegesetz sowie lokale Sanierungsgebote und Milieuschutzsatzungen mit Veränderungs-, Modernisierungs- beziehungsweise Aufteilungsverboten wirken in den Wohnungsmarkt hinein.

Von privaten Amateur-Vermietern dominiert
Die rund 22 Millionen Mietwohnungen werden zu etwa zwei Dritteln von privaten Vermietern vermietet; die sieben größten privatwirtschaftlichen Unternehmen mit zusammen weniger als einer Million Wohnungen bilden lediglich knapp sieben Prozent des Wohnungsmarktes ab. Vor dem Hintergrund des stetig veränderlichen, komplexen Rechtsrahmens für jeden einzelnen Wohnungsmietvertrag erscheint eine dauerhaft vollständig rechtskonforme Wohnungsbewirtschaftung ausgeschlossen. Auch wenn der Großteil der Mietverhältnisse einvernehmlich abgewickelt wird, betreffen rund ein Fünftel aller erledigten Verfahren an den Amts- und Landgerichten mietrechtliche Fragestellungen.

Rechtsunsicherheiten ergeben Vermögensrisiken für – insbesondere private – Vermieter, deren vermietete Immobilie meist einen beträchtlichen Teil des eigenen Vermögens und der Altersvorsorge darstellt. Der Wohnungsbau agiert mit Zeitverzögerung, daher ist eine zügige, nennenswerte Ausweitung des Mietwohnungsangebots in prosperierenden Ballungsräumen tatsächlich nicht realistisch – Jahrzehnte der Versäumnis können nicht kurzfristig ausgeglichen werden.

Handlungsfelder-Rics-Serie-

Da die Wählergruppe der Mieter um den Faktor 4,5 größer als die der privaten Vermieter ist, erscheint die haushaltsschonende weitere Stärkung der Mieterrechte nachvollziehbar – andere Instrumente stehen der öffentlichen Hand nicht zur Verfügung. Allerdings werden durch Mietrechtsverschärfungen keine Wohnungen geschaffen – die Mieten werden bei ansonsten unveränderten Rahmenbedingungen vielmehr zusätzlich steigen. Eine weitere Verschärfung des deutschen Mietrechts sollte daher im Sinne der Rechtssicherheit vermieden werden.

Vor dem Hintergrund weiter veränderter Rechtsbedingungen und Unsicherheiten werden sich die bereits sichtbaren Tendenzen zu neuen Investment- und Bewirtschaftungsstrategien verstärken. Gesucht sind „kreative“ und pragmatische Lösungen, die alle widerstreitenden Teilziele im Sinne eines gesellschaftlichen Konsenses vereinen.

Autor:  Boris Groth MRICS ist Head of Transaction bei der Dr. Lübke & Kelber GmbH in Frankfurt und Mitglied der RICS Professional Group Residential.

18.04.2017