Ready for take off!

AIRPORT CITY
Ernst & Young macht den Anfang, weitere Nutzer sollen folgen: Die Stuttgarter Flughafengesellschaft rührt die Trommel für die geplante Bürostadt. Und sucht für die Realisierung der Pläne auch nach Projektentwicklern und Investoren.

Von Harald Thomeczek

„Die Entscheidung von Ernst & Young, an den Flughafen zu ziehen, war für Stuttgart ein Schlag ins Kontor. Schließlich hatte das Unternehmen gleich mehrere Flächen in der Innenstadt und peripheren Lagen angeboten bekommen, auf denen Neubauten und/oder Anmietungen mit 40.000 oder 50.000 Quadratmetern möglich sind“, sagt Bernd Unterberger, Vorstand der Angermann Real Estate Advisory AG Stuttgart. Sogar die Stadt Stuttgart habe Grundstücke in der Innenstadt und am Hauptbahnhof zur Verfügung gestellt, um das Unternehmen zu halten.

Und dann das: Die Wirtschaftsprüfer, bislang im Stuttgarter Bürosatelliten Weilimdorf ansässig, mieten von der Flughafen Stuttgart GmbH einen noch  zu errichtenden Neubau mit 37.000 Quadratmetern Bruttogrundfläche auf der Gemarkung der Nachbarstadt Leinfelden-Echterdingen. Die Bombe platzt Ende 2010.

Alternativlos war die Entscheidung von E&Y nicht, meint auch Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung Stuttgart beim Bankhaus Ellwanger & Geiger: „E&Y war lange auf Flächensuche in der Innenstadt. Dabei wurden mindestens zwei Projekteentwicklungen in der Innenstadt intensiv geprüft: ein reiner Neubau und die Revitalisierung eines Bestandsgebäudes inklusive eines Neubaus.“

Eine andere Sichtweise vertritt Sandro Camilli, Leiter des Stuttgarter Büros von Jones Lang LaSalle:„Der Mietpreis dürfte für die Entscheidung von Ernst & Young nicht den Ausschlag gegeben haben. Schließlich kosten Büros in der Stuttgarter nur 18 Euro pro Quadratmeter in der Spitze, und am Flughafen werden wohl auch nicht weniger als 15 Euro für Neubauten aufgerufen. Wichtiger war der Mangel an Alternativen: Mehr als ein oder zwei wird E&Y in Stuttgart nicht gehabt haben."

Und was sagt der Mieter selbst dazu?
Ernst & Young mit Hauptsitz in Stuttgart betreut  eine Vielzahl von Mandanten aus dem Mittelstand im Südwesten. Wir bedienen den Flächenstaat, unsere Mitarbeiter sind sehr viel unterwegs und müssen darum mobil sein“, erklärt Prof. Christoph Ehrhardt, Partner bei Ernst & Young Real Estate. Einzige Alternative wäre Stuttgart21 gewesen – aber dort gebe es kein Baufeld für einen so großen Neubau mit sofortiger Verfügbarkeit, so Ehrhardt.

Für das geplante Bürogebäude weicht ein Parkhaus auf dem Flughafengelände. Ende 2012 sollen die Abrissarbeiten starten, 2013 soll der Neubau auf einem 16.500 Quadratmeter großen Grundstück beginnen. Anfang 2015 sollen dann rund 1.500 E&Y-Mitarbeiter einziehen können. Einen Teil der Flächen, knapp 2.000 Quadratmeter, vermietet E&Y unter: So sollen für die Mitarbeiter zusätzlich zu der hauseigenen Kantine eine internationale Kindertagesstätte und ein Fitnesscenter entstehen. Ebensowenig wie bei der Anmietung ein Makler im Spiel war, ist bei der Projektrealisierung ein Developer vonnöten: „Das machen der Flughafen und wir selbst“, sagt Ehrhardt. Die Flughafengesellschaft investiert über 100 Millionen Euro in den Neubau.

Der E&Y-Neubau soll das Pilotprojekt für eine „Airport City“ mit insgesamt 250.000 Quadratmetern Büro- und Serviceflächen sein. Für circa 150.000 Quadratmeter BGF sind dabei Nutzungen durch Dritte vorgesehen, etwa 100.000 Quadratmeter BGF hat die Flughafengesellschaft für sich reserviert.

Die Planungen sind noch nicht abgeschlossen, wesentliche Eckdaten stehen aber schon. Die Flughafengesellschaft will bei dem Großprojekt  ein moderates Tempo anschlagen: „Die Entwicklung der Airport City mit 150.000 Quadratmetern für Drittnutzer ist auf einen längeren Zeitraum von zehn bis fünfzehn Jahren angelegt. Sie wird stufenweise in mehreren Bauabschnitten realisiert“,  sagt Ralf Laßau, Bereichsleiter Immobilien der FSG.

Die Vermarktung eines zweiten Bürogebäudes mit 8.000 bis 10.000 Quadratmetern soll noch dieses Jahr in Angriff genommen werden: „Die Projektentwicklung wird auf der Expo Real im Herbst Endinvestoren und potenziellen Mietern präsentiert“, kündigt Laßau an. Während der Flughafen den E&Y-Neubau selbst errichtet, sind für die anderen geplanten Bürogebäude sowie für ein Vier-Sterne-Konferenzhotel auch Partnerschaften mit anderen Projektentwicklern und Investoren oder die komplette Realisierung durch einen Dritten vorstellbar. „Verkaufen werden wir die Grundstücke aber nicht, sondern nur in Erbpacht abgeben. So wollen wir eine hohe Bauqualität sichern und einen Einfluss auf den Nutzermix und die städtebauliche Entwicklung in der Airport City insgesamt behalten“, erklärt Laßau.

Gespräche mit möglichen Nutzern für die zusätzlichen Büros laufen schon, unter anderem liegen Anfragen von Unternehmen vor, die schon am Flughafen sitzen. „Generell sehen wir einen großen Bedarf nach Büros am Flughafen, etwa bei Kanzleien oder  produzierenden Unternehmen, zum Beispiel aus der Luftfahrt- und Automobilbranche. Für das geplante Hotelgibt es ebenfalls schon Gespräche mit Investoren und Betreibern“, so Laßau. Auch die Makler erwarten eine Erfolgsstory: „Die Vermarktungschancen für die geplanten Büros in der Airport City sind sehr aussichtsreich. Schließlich bietet der Standort eine gut funktionierende Infrastruktur: eine Autobahnanbindung mit guter Sichtbarkeit, die Anbindung ans öffentliche Nahverkehrsnetz, Läden und nicht zuletzt der künftige ICE-Anschluss, der Teil der Pläne für Stuttgart 21“, listet Nestel die Vorteile des Standorts auf.

Konkret könnte die Airport City nach Einschätzung von Nestel vor allem für Unternehmen interessant sein, „die die Anbindung an den Flughafen brauchen, weil ihre Mitarbeiter viel unterwegs sind: IT-ler, Ingenieurdienstleister, vertriebsorientierte Unternehmen oder etwa Ableger internationaler Unternehmen.“ Hochwertige Dienstleister wie Anwälte hingegen bevorzugten weiterhin, nicht zuletzt aus Prestigesgründen, das urbane Umfeld mit einem gewachsenen Central Business District bevorzugen.

Unter Druck

Aktuelle Einschätzung zu den spanischen Gewerbeimmobilienmärkten 2011/2012.

Von Yvonne McCartney

Die spanische Wirtschaft muss nach der Immobilienkrise einer Generalüberholung unterzogen werden. Spanien gehört zu den Ländern mit der geringsten Exportquote Eurolands. Zu lange hat man auf den Immobiliensektor und die Binnennachfrage vertraut. Nun gilt es den Exportsektor zu stärken. Angesichts der schwachen Wettbewerbsfähigkeit und mangelnder Spezialisierungsvorteile im High-Tech-Sektor ist das eine langwierige Herausforderung. Dies bedeutet unter anderem, dass für Lohnzuwächse nur noch geringe Spielräume vorliegen. Da zudem der Staat seine Defizite in den Griff bekommen muss, wirkt auch die Fiskalpolitik dämpfend.

Die Rezession hat deutliche Spuren am Arbeitsmarkt hinterlassen und zu einem Anstieg der Arbeitslosenquote auf über 21 Prozent geführt. Auch der mittelfristige Ausblick hat sich durch die eskalierende Schuldenkrise verschlechtert. Für 2012 rechnen wir mit einem Rückgang des BIP um 1,1 Prozent, 2013 dürfte die Wirtschaft lediglich um 0,3 Prozent wachsen.
Aufgrund der angespannten Finanzierungssituation wird Spanien auch in den Folgejahren nicht an das stark kreditgetriebene Wachstum der Boomjahre anschließen können. Diese Entwicklung hat auch an den Immobilienmärkten ihre Spuren hinterlassen und wird diese auch in den nächsten Jahren beeinflussen.

Am Madrider Büromarkt keimte 2010 zumindest ein kurzer Hoffnungsschimmer auf, als der Flächenumsatz nach einem deutlichen Rückgang in den Vorjahren eine Nachfragebelebung signalisierte. Diese setzte sich im abgelaufenen Jahr aber nicht fort: Der Flächenumsatz ging 2011 um 24 Prozent auf 250.000 Quadratmeter zurück.
In Barcelona bietet sich ein etwas besseres Bild. Hier konnte in den letzten beiden Jahren ein leichter Anstieg der Vermietungsleistung realisiert werden. Der Flächenumsatz von 186.000 Quadratmeter in 2011 liegt aber immer noch unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre (222.000 Quadratmeter).
Für beide Standorte gilt, dass die Flächennachfrage vorwiegend durch Umzüge aus Gründen der Kostenreduzierung generiert wird. Incentives und mietfreie Zeiten spielen dabei auch weiterhin eine große Rolle.
Kostenkonsolidierung und die hohe Arbeitslosigkeit, die auch Madrid und Barcelona betrifft, dürften auch auf Sicht die Nachfrageseite beeinflussen und den Flächenumsatz auf unterdurchschnittlichem Niveau halten.
Die hohen Fertigstellungsvolumina der vergangenen Jahre haben den Angebotsüberhang sowohl in Madrid als auch in Barcelona stark ansteigen lassen. 2010 kletterte die Leerstandsquote in Madrid erstmals über die zehn Prozent-Marke und liegt aktuell bei 10,7 Prozent. In Barcelona stehen sogar 14,6 Prozent aller Büroflächen leer.  

Als Reaktion auf die Finanz- und Immobilienkrise wurde seit 2009 die Bautätigkeit allerdings deutlich zurückgefahren, so dass in den kommenden Jahren kaum noch neue Büroobjekte auf den Markt kommen. In Barcelona werden im laufenden Jahr nur eigen genutzte Objekte fertig gestellt. In Madrid sind noch rund ein Drittel der errichteten Objekte spekulativ. 2013 kommen keine spekulativen Flächen auf den Markt; es handelt sich dann um entweder bereits vorvermietete oder eigen genutzte Büroflächen. Wir gehen daher davon aus, dass die Leerstandsquoten – vor allem in Barcelona - nur noch moderat steigen werden.

Nachfrageeinbruch und steigendes Angebot lösten bereits Mitte 2008 einen Abwärtstrend bei den Mieten aus. Mittlerweile liegen die Spitzenmieten in Madrid mit 300 Euro pro Quadratmeter und Jahr 36 Prozent unter ihrem Höchstwert aus dem Jahr 2007. In Barcelona werden nur noch 213 Euro pro Quadratmeter und Jahr erzielt, ein Drittel weniger als noch vor vier Jahren. Da auf Sicht keine spürbare Marktbelebung zu erwarten ist, bleiben die Mieten weiter unter Abwärtsdruck.

Trotz rückläufiger Konsumausgaben, Umsatzeinbußen bei den Einzelhändlern und anhaltend eingetrübter Zukunftsperspektiven für den Konsum ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Shoppingcentern und 1a-Innenstadtlagen im Topsegment sowohl in Madrid als auch Barcelona ungebrochen hoch. Die Spitzenmieten werden hier zudem gestützt durch ein geringes Angebot. Verlierer sind hingegen die Nebenlagen, wo steigende Leerstände zu Mietpreisrückgängen geführt haben.
Insgesamt gehen wir davon aus, dass sich die seit 2007 zu beobachtende Seitwärtsentwicklung bei den Spitzenmieten in den 1a-Lagen fortsetzt. In den Shoppingcentern könnten hingegen marginal sinkende Mieten beobachtet werden. Nebenlagen dürften weiter unter schwierigen Marktbedingungen leiden.
Das Transaktionsvolumen für Büroimmobilien in Madrid und Barcelona erreichte 2011 einen neuen Tiefststand. Dies liegt zum einen an der zurückhaltenden Finanzierungsbereitschaft der Banken. Zum anderen entsprechen nur wenige Objekte den Anforderungen der Investoren, welche nicht nur auf Objektqualität und Lage sondern vor allem auf lang laufende Mietverträge achten. Das erklärt auch das Interesse an Sale-and-lease-back Transaktionen in den letzten Jahren.
Spanische Akteure dominieren den einheimischen Investmentmarkt – sowohl als Käufer als auch Verkäufer. Aber auch von Seiten der internationalen Investoren besteht weiterhin Interesse. Neben langen Mietlaufzeiten bevorzugen diese größere Objekte, da hier der Wettbewerb aufgrund der schwierigen Finanzierungsbedingungen in Spanien vergleichsweise gering ist.
Angebotsseitig dürften 2012 einige neue Objekte auf den Markt kommen, da sowohl private als auch öffentliche Eigentümer beabsichtigen ihre Immobilien zur Liquiditätsbeschaffung zu veräußern.

Im Anlegerfokus stehen vor allem Büroimmobilien, gefolgt von Einzelhandelsobjekten.
Investitionen in Einzelhandelsobjekte gingen ebenfalls spürbar zurück und summierten sich mit rd. 800 Millionen Euro auf weniger als die Hälfte des Vorjahreswertes.
Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in Barcelona liegen seit zwei Jahren stabil bei sechs Prozent brutto (entspricht einer Nettoanfangsrendite von 5,4 Prozent). In Madrid gingen die Renditen in den letzten Jahren hingegen sukzessive auf 5,75 Prozent (brutto) zurück, bevor sie im letzten Quartal 2011 wieder leicht auf ebenfalls sechs Prozent gestiegen sind. Für Einzelhandelsflächen in den Innenstadtlagen können in Madrid und Barcelona Bruttorenditen von 4,75 Prozent (4,56 Prozent netto) erzielt werden. Spanische Shoppingcenter werfen derzeit Nettoanfangsrenditen von 6,1 Prozent ab.
Die verhaltenen Mietprognosen gepaart mit steigenden Finanzierungskosten sprechen mittelfristig für steigende Renditeniveaus sowohl bei Büro- als auch Einzelhandelsimmobilien in beiden Standorten.

Yvonne McCartney ist tätig im Real Estate Research der Deka Bank.

„Professionelle Aufstellung für den Kapitalmarkt“

FINANZIERUNG  Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden der HSH Nordbank, fordert von Immobilienunternehmen eine stärkere Orientierung am Kapitalmarkt. Mit ihm sprach Christof Hardebusch.

immobilienmanager: Welche Auswirkungen hat die Staatsschuldenkrise auf die Immobilienfinanzierung?

Peter Axmann: Ungedeckte Anleihen sind wieder sehr teuer geworden und werden kurzfristiger vergeben, oft nur für einen Tag. In der Tendenz erinnert das an die Situation nach dem Kollaps der Investmentbank Lehman Brothers. Insgesamt leidet der Interbankenhandel. Die Institute deponieren freie Liquidität lieber zu 0,75 Prozent Zinsen bei der EZB, als damit für höhere Renditen andere Banken zu beliefern. Das Bild differiert allerdings stark von Bank zu Bank.

immobilienmanager: Warum sind die Märkte so nervös?

Peter Axmann: Die Politik löst die Probleme nicht, sondern verschiebt sie nur. Die Märkte durchschauen das natürlich.

immobilienmanager: Falls sich die Situation wieder beruhigt – erleben wir dann eine Rückkehr zu den Sorglos-Konditionen vor Lehman?

Peter Axmann: Ich glaube, dass die Finanzierung von Immobilien nicht mehr zu den Konditionen zurückkehren wird, die wir vor der globalen Finanzmarktkrise erlebt haben. Erstens haben die Banken in ihrer großen Mehrzahl tatsächlich aus der Krise gelernt. Zweitens wird die Refinanzierung im ungedeckten Bereich problematisch bleiben, weil große Kapitalanleger Banken als risikoreicher einschätzen, als es vor Lehman der Fall war. Drittens wird die Implementierung von Basel 3 zu einem weiter erhöhten Bedarf an Eigenkapital führen. Dem lässt sich nicht beliebig mit Kapitalerhöhungen entsprechen. Öffentliche Eigentümer werden wahrscheinlich überhaupt kein Eigenkapital nachschießen wollen.

immobilienmanager: Welcher Ausweg bleibt öffentlichen Banken dann noch?

Peter Axmann: Entweder sie thesaurieren Gewinne, oder sie kürzen ihre Bilanz, oder beides. Das ist ja der Grund dafür, dass zahlreiche Banken das Volumen ihres Neugeschäfts unter die Tilgungsquote drücken.

immobilienmanager: Was bedeutet das für die Immobilienwirtschaft?

:Peter Axmann: Einige sehr große Banken halten sich derzeit extrem zurück. Ausländische Banken sind vollständig vom deutschen Markt verschwunden. Diese großen Player müssen substituiert werden. Die Gesamtsituation lässt einige Rückschlüsse zu. LTVs von 90 Prozent oder mehr werden wir nicht mehr sehen. Kommt es zu der prognostizierten wirtschaftlichen Eintrübung, wird es für Projektentwicklungen noch schwieriger, Fremdkapital zu bekommen. Denn dann werden die Ansprüche der Banken an die Vorvermietung steigen und das Vermietungsgeschäft zur gleichen Zeit schwieriger.

immobilienmanager: Wie können sich Projektentwickler auf diese Situation vorbereiten?

Peter Axmann: Sie wie alle mittelständischen Investoren benötigen mehr Eigenkapital. Es entsteht also eine Lücke, die sich nur mit alternativen Finanzierungsformen schließen lässt – beispielsweise mit Anleihen oder Fonds für Projektentwicklungen.

immobilienmanager: Was sollten Investoren tun?

Peter Axmann: Sie sollten sich dem Kapitalmarkt gegenüber professioneller aufstellen. Dazu gehören eine transparente Strategie und eine dazu passende Performance, nach dem Motto „promise and deliver“. Die Geschäftsmodelle müssen entsprechend angepasst werden.

immobilienmanager: Müssen nicht auch die Immobilienfinanzierer ihre Geschäftsmodelle überdenken?

Peter Axmann: In der Vergangenheit haben die Banken Fremdkapital zu günstig zur Verfügung gestellt. Immobilienbanken haben früher auf lange Sicht gerechnet vermutlich kaum Geld verdient. Das muss auf jeden Fall anders werden.

immobilienmanager: Wo sehen Sie die größten Engpässe?

Peter Axmann: Für Kreditnehmer wird es auf jeden Fall bei Volumina ab 100 Millionen Euro eng. Gleichzeitig wird der Bedarf für Finanzierungen in solcher Größenordnung steigen, weil entsprechende CMBS auslaufen. Eine reelle Chance haben eigentlich nur gute, transparente Bestände, und selbst die tun sich mit der Refinanzierung schwer.

Eng werden kann es auch für diejenigen Banken, die Basel III und die daraus resultierenden Mehrkosten nicht ausreichend eingepreist haben. Denn dann kann ein Kreditvertrag mit zehn Jahren Laufzeit plötzlich richtig teuer werden. Insbesondere im hart umkämpften Segment bis 20 Millionen Euro Kreditvolumen scheint mir der eine oder andere Anbieter dieser Gefahr zu erliegen.

"Immobilien werden immer dabei sein"

FINANZIERUNG immobilienmanager sprach mit Anni Hönicke, Leiterin Real Estate Lending der Deka Bank, über Margen im Ausland, die Refinanzierung von CMBS und andere aktuelle Themen.
 
immobilienmanager: Die gewerbliche Immobilienfinanzierung der Deka Bank findet vorwiegend im Ausland statt. Was sind die Vorteile?
 
Anni Hönicke: In den für uns wichtigen Märkten wie UK und USA sind die Margen nach wie vor hoch. Das liegt daran, dass die Krise der Finanzmärkte nie wirklich vorüber war. Frankreich fällt da schon deutlich ab. In Deutschland sind die Margen nicht wirklich risiko-adäquat. Das liegt natürlich vor allem am hiesigen Wettbewerb. Verstärkt wurde dieser dadurch, dass einige Banken aufgrund von Auflagen aus Brüssel nun ihr Neugeschäft in Deutschland machen müssen. Das bringt natürlich auch eine gewisse Verzerrung des Wettbewerbs mit sich. Aber die Kunden profitieren davon.

immobilienmanager: Wie entwickelt sich das Neugeschäft bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung der Deka Bank?

Anni Hönicke: Zum 31. Juli hatte es einen Stand von 1,7 Milliarden Euro erreicht, wovon 300 Millionen auf Prolongationen entfallen. Für das Gesamtjahr erwarten wir ein Neugeschäftsvolumen von 2,5 bis drei Milliarden Euro.

immobilienmanager: Spüren Sie schon die ersten Ausläufer der angekündigten Welle an CMBS-Refinanierungen?
 
Anni Hönicke: Ja. Die Kunden haben das ruhigere Fahrwasser der vergangenen 12 bis 18 Monate genutzt, um Verbriefungen abzulösen. Auf den Markt kommen allerdings vor allem die Top-Objekte. In Europa ist die Qualität der verbrieften Objekte in der Regel ohnehin gut. Die große Welle kommt erst noch, vor allem in den USA. Dort sind die Risiken wesentlich höher.

immobilienmanager: Wie verhalten Sie sich in den USA?

Anni Hönicke: Wir sind dort nur in ausgewählten Märkten aktiv, in New York, Washington, San Francisco und Los Angeles. New York schneidet derzeit am besten ab. Die Sparbeschlüsse der Regierung könnten sich eventuell auf Washington auswirken, aber das halte ich für wenig wahrscheinlich. Wenn an der Verwaltung gespart wird, dann wohl eher in der Peripherie und nicht im Regierungszentrum. Und die Lobbyisten werden auch in Washington bleiben.

immobilienmanager: Welche Auswirkungen hat die Staatsschuldenkrise auf Ihr Geschäft?

Anni Hönicke: Bislang keine. Unser Geschäftsmodell ist - wie das der Nutzer und Kunden auch - langfristig angelegt. Und die Qualitäten der Standorte und Objekte bleiben ja erhalten.

immobilienmanager: Aber hat die Krise nicht sehr negative Auswirkungen auf die Refinanzierung im ungedeckten Bereich?

Anni Hönicke: Das ist richtig. Wer sich bislang für das Jahr noch nicht ausreichend mit Liquidität eingedeckt hat, den trifft diese Entwicklung auf dem falschen Fuß. Die Spreads für ungedeckte Anleihen steigen, Dollarfinanzierungen werden problematisch. Banken müssen daraus resultierende Preiserhöhungen an die Kunden weitergeben.

immobilienmanager: Wie bedrohlich ist der Katalog der vorgesehenen Regulierungsmaßnahmen für Finanzierer? Anni Hönicke: Der regulatorische Rahmen ist nicht bedrohlich. Er bleibt beherrschbar. Die Regulierung trifft zudem ja auch die Kunden. Daraus resultierende Herausforderungen lassen sich in einem partnerschaftlichen Dialog lösen. Und eines ist gewiss: Kredite sind eine dringend benötigte Commodity, und der Markt hat für Investments und Absicherungen nur eine begrenzte Zahl an Möglichkeiten. Die Immobilie wird immer dabei sein. Die Summe der Regulierungen, die anhaltende Marktstörung und die Refinanzierungswelle werden allerdings dafür sorgen, dass Fremdkapital auf keinen Fall günstiger wird.

immobilienmanager: Spüren Sie den Wettbewerb der Versicherer?

Anni Hönicke: Sehr deutlich. Versicherer suchen allerdings nur nach sehr sicheren Geschäften. Dann allerdings sind sie bezüglich der Laufzeiten und der Covenants relativ schmerzfrei. In den USA ist übrigens auch der Wettbewerb durch chinesische Banken zu spüren, die große Summen ohne Covenants finanzieren.

immobilienmanager: Inwieweit stehen Ihnen Mittel aus dem Einlagengeschäft der Sparkassen zur Verfügung?

Anni Hönicke: Die Mittel aus dem Einlagengeschäft der Sparkassen stehen uns indirekt zur Verfügung in der Form, dass die Sparkassen hohe Einlagen bei der DekaBank haben.

„Hohe Vorvermietungsquoten verhindern schlechte Geschäfte“

2008 hat die Nord LB die Deutschen Hypo als strategisches Investment erworben. Andreas Pohl leitete zuvor die gewerbliche Finanzierung der Nord LB und ist nun Vorstand der Deutschen Hypothekenbank. Das Kreditportfolio der Bank ist 20 Milliarden Euro groß. Zwölf Milliarden Euro davon stammen aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung der Deutschen Hypo. Christof Hardebusch sprach mit Andreas Pohl.

immobilienmanager: Wie hat sich das Geschäftsmodell der Deutschen Hypo durch die Übernahme verändert?

Andreas Pohl: Die Positionierung im Markt hat sich vom reinen Participant zur direkt den Kunden finanzierenden Bank gewandelt. Bestehende Kundenbeziehungen der Nord LB wurden übernommen. Für die betroffenen Kunden änderte sich nichts – auch die Betreuer blieben dieselben. Für gewerbliche Immobilienfinanzierer ist es essentiell, die Kunden zu kennen.

immobilienmanager: Eine Reihe deutscher Immobilienfinanzierer hat das Auslandsgeschäft stark reduziert. Wo macht die Deutsche Hypo ihr Geschäft?

Andreas Pohl: Auch unser Fokus liegt im Inland. Aber wir sind weiterhin in Großbritannien und über die New Yorker Niederlassung der Nord LB auch in den USA vertreten. Präsent sind wir in Frankreich und den Benelux-Staaten sowie in Spanien, einem Markt, der der positiven Entwicklung anderer Teilmärkte hinter her läuft. Dort wie überall ist auf jeden Fall lokales Know-how erforderlich, um erfolgreich zu arbeiten. Von außen ist eine Bewertung von Teilmärkten kaum möglich.

immobilienmanager: Wird es neue Auslandsstandorte geben?

Andreas Pohl: Abgesehen von Polen kommen zurzeit keine weiteren Märkte hinzu.

immobilienmanager: Wie verteilt sich Ihr Neugeschäft?

Andreas Pohl: Wir möchten in diesem Jahr drei Milliarden Euro Neugeschäft machen. Etwa 60 Prozent davon sollen auf das Inland entfallen. Dabei handelt es sich um einen Richtwert.

immobilienmanager: Finanzieren Sie auch Projektentwicklungen?

Andreas Pohl: Das ist sicherlich das schwierigste aller Geschäftsfelder. Wir engagieren uns selektiv – entscheidend sind die „richtige“ Lage des Projekts und seine wirtschaftliche Nachhaltigkeit. Beispielsweise haben wir den Tower 185 in Frankfurt am Main und die Tanzenden Türme in Hamburg mit anderen Bankpartnern finanziert.

immobilienmanager: Ist auch die Finanzierung von spekulativen Projekten denkbar?

Andreas Pohl: Bei kleineren Entwicklungen ist das nicht ausgeschlossen. Generell erwarten wir aber eine Vorvermietung von 50 bis 60 Prozent der geplanten Fläche, die einen Mindest-Cashflow sicherstellt und die Stellung von angemessenem Eigenkapital (25 bis 30 Prozent) durch den Entwickler. Das Eigenkapital und die damit verbundene Haftung sind ja die entscheidenden Hürden für die Developer. Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, lässt sich durch die Strukturierung der Finanzierung eine gewisse Entlastung erreichen. Finanziert wird nach Baufortschritt und nach Erreichen vorab vereinbarter Vermietungsziele, kann der Entwickler dann schrittweise eingelegtes Eigenkapital wieder entnehmen.

immobilienmanager: Andere Finanzierer verfahren ähnlich. Werden so nicht zu viele Projekte unmöglich?

Andreas Pohl: Eigenkapital ist für alle Beteiligten ein knappes Gut, nicht nur für die Projektentwickler. Und die geforderte hohe Vorvermietungsquote sichert das Investment zusätzlich ab und kann schlechte Projekte verhindern.

immobilienmanager: Ein weiterer Engpass im Markt entsteht bei der Finanzierung großer Volumina. In welchen Größenordnungen finanziert die Deutsche Hypo?

Andreas Pohl: Bei Portfolio-Transaktionen gewähren wir langfristige Finanzierungen auch im Bereich von 50 bis 100 Millionen Euro. Beim Underwriting liegt unsere Obergrenze bei 150bis 200 Millionen Euro. Generell ist die Zeit der großen Deals mit Volumina von einer Milliarde Euro und mehr vorbei. Die wenigen, die wir noch sehen, spielen sich eher im Bereich um 500 Millionen Euro ab. Die Immobilienmärkte zeigen sich zwar in guter Verfassung, und wir erwarten, dass sich der positive Trend bis 2014 fortsetzt. Aber über allem schwebt das Damokles-Schwert einer neuen Finanzkrise. Deshalb ist die Risikoneigung der Banken gering.

immobilienmanager: Mit den Versicherern tauchen am Horizont neue Wettbewerber auf. Hat das Auswirkungen auf Ihr Geschäft?

Andreas Pohl: Wir sind seit 1872 in der Immobilienwirtschaft aktiv, denken langfristig und begleiten unsere Kunden dauerhaft, was diese – gerade aufgrund der Volatilität der Märkte – sehr zu schätzen wissen. Ob die Versicherer bei besseren und attraktiveren Bedingungen auf dem Kapitalmarkt noch als Finanzierer zur Verfügung stehen, ist offen und damit für die Kunden weniger planbar.

Klimaschutz - Potenziale und Hindernisse Nachhaltigkeit

Welche Maßnahmen sind sinnvoll, um die Umwelt- und Klimaverträglichkeit von Immobilien zu verbessern?

Vor allem bei Bestandsimmobilien sind hohe Einsparungen möglich




Ein Auszug aus dem Grundlagenwerk Immobilienwirtschaftlehre Band II "Ökonomie"

Von Franz Fürst

Immobilien tragen in erheblichem Maße zum Klimawandel bei. Auch wenn die Spanne des prozentualen Anteils an allen Treibhausgasen in verschiedenen Studien je nach Definition von 30 bis über 50 Prozent reicht, darf es mittlerweile als gesicherte Erkenntnis gelten, dass es kaum einen anderen Bereich der Volkswirtschaft gibt, der ein ähnlich hohes Reduktionspotenzial besitzt. Die Internationale Energieagentur schätzt beispielsweise, dass allein durch die Umstellung auf Energiesparlampen in Gebäuden weltweit 470 Millionen Tonnen CO2 eingespart werden, was bereits über der Hälfte der im Kyoto-Protokoll vereinbarten Einsparungen entspräche.
Ob diese und weiter reichende Verbesserungen der Umwelt- und Klimaverträglichkeit von Immobilien am effektivsten durch einen rein marktwirtschaftlichen Ansatz oder durch gesetzliche Regelungen und verbindliche Standards erreicht werden kann, ist jedoch heftig umstritten. Trotz der großen Bedeutung des Problems und der weitreichenden Maßnahmen zu dessen Bekämpfung vermögen Ökonomen beim heutigen Stand der Forschung auch nicht annähernd zu beurteilen, in welcher Größenordnung Maßnahmen getroffen werden sollten. Diese Forschungslücke ist im Bereich der Immobilienwirtschaft besonders groß.

Internalisierung negativer externer Effekte

Ungeachtet der akademischen und politischen Debatten über Zertifikatehandel und CO2-Steuer, auf die in diesem Beitrag nicht näher eingegangen werden kann, lässt sich die Aufgabe für die Immobilienwirtschaft am einfachsten durch den Begriff "Internalisierung negativer Externalitäten" beschreiben. In einem Markt, der lediglich private, nicht jedoch soziale Produktionskosten berücksichtigt, haben letztere keinen Einfluss auf vorherrschende Gleichgewichtspreise und -mengen. Diese fundamentale Verzerrung der Kostenstrukturen führt zu Überproduktion und Überkonsumption des betreffenden Gutes. Auf den Immobilienmarkt angewandt bedeutet dies, dass negative externe Effekte, die durch die Emission von Treibhausgasen entstehen, traditionell nicht in den Marktpreisen von Immobilien berücksichtigt sind und somit ceteris paribus zu viel Fläche zu einem zu niedrigen Preis konsumiert wird. Produzenten, die (freiwillig oder durch gesetzliche Regelungen veranlasst) zusätzlich zu den privaten Kosten auch die sozialen Kosten der Produktion tragen müssen (Internalisierung negativer externer Effekte), stellen die Ware zu einem entsprechend höheren Preis her, was für den individuellen Produzenten einen erheblichen Wettbewerbsnachteil und im Aggregat geringere Nachfrage nach einem Produkt bedeutet. Dieses Axiom ist einer der Grundpfeiler der Umweltökonomie und somit nichts wesentlich Neues. Interessant ist allerdings aus Sicht der Forschung, wie Immobilien und ihr Beitrag zum Klimawandel in diesen theoretischen Rahmen passen.

Ein wesentlicher Punkt in der Debatte um nachhaltigere Immobilien besteht darin, dass den möglicherweise höheren Herstellungskosten beim Bau nachhaltiger Immobilien niedrigere Kosten im Betrieb sowie weitere finanzielle Vorteile gegenüberstehen. Noch ist die empirische Basis vorhandener Studien allerdings zu dünn, um die Kosten-Nutzen-Relationen verlässlich quantifizieren zu können.

Die Entwicklung der letzten Jahre im Bereich Green Buildings zeigt jedoch, dass ein Trend zu nachhaltigeren Gebäuden durch marktwirtschaftliche Kräfte ausgelöst werden kann. Ob die dadurch erzielten Einsparungen bei der Emission von Treibhausgasen ausreichen oder ob die Regierungen der westlichen Industrie- sowie möglicherweise auch der Schwellenländer zusätzlich auch regulierend in den Markt eingreifen sollten, ist wiederum aufgrund der Neuheit des Themas empirisch kaum erforscht. Während einige Studien die Ansicht vertreten, dass Zertifizierungsstandards die Privatisierung eines essenziell öffentlichen Gutes darstellen, weisen andere auf die große Bedeutung von Effizienzpotenzialen hin, für deren Hebung die Existenz staatlicher Regulierungen nicht zwingend erforderlich ist.

In der gegenwärtigen Situation stehen sich gesetzliche Normen wie etwa der Energieausweis nach Energieeinsparverordnung (EnEV) und freiwillige Zertifizierungssysteme wie Green Star (Australien), DGNB (Deutschland), LEED (USA), Energy Star (USA), Green Globes (USA) oder BREEAM (Großbritannien) gegenüber und es ist keineswegs eindeutig, welcher Ansatz im Ergebnis eine größere Reduzierung des Ausstoßes von Treibhausgasen bewirken wird. Die meisten Studien zur Nachhaltigkeit im Immobiliensektor stimmen darin überein, dass Preissignalen beim Wandel zu mehr Energieeffizienz und Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft eine eminent wichtige Bedeutung zukommt.

Aus der Perspektive des Immobilieninvestors hieße dies beispielsweise, dass eine höhere risikoadjustierte Rendite von nachhaltigen Immobilien zu einer erhöhten Nachfrage nach diesem Investmentprodukt bei direkten sowie indirekten Anlegern führt, was wiederum das Angebot an nachhaltigen Immobilien stimulieren würde. Für Mieter hingegen ist ausschlaggebend, ob die angebotenen Flächen in Green Buildings zu Vorteilen bei Kostenstrukturen, Marketing, Erreichen der Corporate-Responsibility-Zielsetzung und Arbeitsproduktivität/Wohlbefinden führen.

Obwohl "Nachhaltigkeit" mittlerweile weit oben auf der Agenda vieler Investoren und Mieter steht, ist nach wie vor nicht eindeutig geklärt, ob diese Vorteile zum heutigen Zeitpunkt tatsächlich im erwarteten Ausmaß vorhanden und adäquat in Marktpreisen reflektiert sind. Ein grundsätzliches Problem, besteht darin, dass die Wertermittlung auf eindeutige empirische Belege angewiesen ist, die es rechtfertigen, ein nachhaltiges Gebäude entsprechend höher zu bewerten. Diesen Aussagen folgend ist davon auszugehen, dass es noch einige Jahre dauern wird, bis Studien zur Wertrelevanz von Nachhaltigkeitsmerkmalen sowie zu den Transmissionsmechanismen von physischer und bebauter Umwelt zu finanzieller Performance diesen Untersuchungsgegenstand genauer analysieren und somit verständlich machen. Generell lassen sich bei der Frage nach Mehrkosten bei Neubau und Sanierung nach Zertifizierungsstandards direkte und indirekte Kosten unterscheiden. Direkte Kosten umfassen die Gebühr für die Zertifizierungsleistung sowie interne Verwaltungskosten, die bei diesem Vorgang entstehen. Indirekte Kosten fallen durch potenziell höherwertige Baumaterialien, aufwendigere Planung, Beschaffung und Installation an.

Ob bei Neu- und Umbau von Gebäuden nach Zertifizierungsstandards tatsächlich höhere Kosten anfallen, ist in einer Reihe empirischer Studien in den USA untersucht worden. Der Anteil der durchschnittlichen zusätzlichen Kosten an den Gesamtkosten liegt bei den genannten Studien auf einem Niveau von etwa zwei Prozent. Die Bau-Consulting-Firma Davis Langdon (2006) führte eine der bedeutendsten Studien zu diesem Thema durch und verglich 83 Projekte, die LEED-Zertifizierung anstreben, mit 138 vergleichbaren, nicht zertifizierten Gebäuden und stellte im Durchschnitt keine höheren Kosten bei den LEED-Kandidaten fest.

Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt eine Studie des britischen Building Research Establishments. Eine deutliche Kostenprämie war lediglich in den Kategorien "Very Good" und "Excellent" zu finden, da Zertifizierungen auf diesem Niveau in der Regel den Einsatz innovativer Technologien und Baustoffe erfordern. Den im Durchschnitt geringfügigen Mehrkosten zertifizierter Gebäude steht eine Reihe von Vorteilen gegenüber, unter anderem vergleichsweise höhere Mieten, geringere Leerstände, geringere Mieterfluktuation, niedrigere Betriebskosten, längerer Werterhalt und geringeres Regulationsrisiko durch etwaige künftige strengere Gesetzgebung und Standards. Ob diese hypothetischen Vorteile im Betrieb von Immobilien tatsächlich messbar sind, ist Gegenstand einiger empirischer Studien. So stellten Kats und Ecofys fest, dass schon die Einsparungen bei den Betriebskosten ausreichen, um die zusätzlichen Baukosten innerhalb eines überschaubaren Zeitrahmens zu rechtfertigen (je nach Maßnahme von zwei Monaten bis 15 Jahren).

Die daraus erwachsende Frage ist, inwieweit Mieter bereit sind, eine Mietprämie auf den Quadratmeter ökozertifizierter Fläche zu zahlen. Trotz der nachgewiesenen finanziellen und ökologischen Vorteile nachhaltigen Bauens übersteigt der Marktanteil zertifizierter Immobilien am Gesamtmarkt erst in wenigen Märkten die ein-Prozent-Marke. Einige Quellen führen diese relativ langsame Diffusion auf Informations- oder Rationalitätsdefizite auf dem Markt zurück. Während sich die empirischen Belege für die oben erwähnten Vorzüge nachhaltiger Gebäude in Einzelstudien im Zeitverlauf verdichten, ist jedoch nach wie vor nicht klar, wie diese einzelnen Bestandteile (Bau- und Investitionskosten, Miete, Betriebskosten, Verkaufspreise) den Wert einer Immobilie beeinflussen sollten (normativer Ansatz) beziehungsweise dies heute schon tun (positiver Ansatz).

Zahlt sich Nachhaltigkeit aus?

Besonderes Augenmerk kommt bei der Frage nach einer umfassenden Betrachtung von Nachhaltigkeit den institutionellen und vertragsrechtlichen Arrangements, etwa im Bereich der Mietverträge, zu. In der Literatur zur Relevanz dieser Faktoren werden jedoch zum Teil konträre Ansichten vertreten.

Einige Autoren sind der Ansicht, dass Investoren unabhängig von den jeweiligen Einzelheiten der Mietvertragsgestaltung eine mit dem Investitionsrisiko im Einklang stehende Rendite erwarten. Dieser Ansicht stehen andere empirische Studien gegenüber, die keinen signifikanten Zusammenhang zwischen Mietvertragsbedingungen (zum Beispiel Laufzeit) und Transaktionspreisen feststellen konnten. Ob so genannte Green Leases ein effektives Instrument sind, um weiter gehende Investitionen in die Nachhaltigkeit von Immobilien anzuregen, ist somit nach wie vor zumindest in der akademischen Debatte umstritten.

Insgesamt kristallisieren sich aus den vorhandenen empirischen Studien drei potenzielle wirtschaftliche Merkmale von nachhaltigen Gebäuden heraus: höhere Mieten, geringere Betriebskosten und geringeres Risiko, insbesondere geringeres Vermarktungsrisiko, geringeres Kostenrisiko (zum Beispiel bei Nebenkosten unter volatilen Energiepreisen), geringeres regulatorisches Risiko (zum Beispiel bei Änderung der gesetzlichen Normen zur Anhebung von Mindeststandards), geringeres Marktrisiko (zum Beispiel durch Bindung von Mietern mit guter Bonität).

Antizipierte Preiseffekte

Da empirische Nachweise der Wirtschaftlichkeit von Investitionen in Nachhaltigkeit nach wie vor relativ spärlich gesät sind, liegt es nahe, erwartete Preiseffekte aus theoretischen Konzepten der Wirtschaftstheorie abzuleiten. Im folgenden Abschnitt wird daher der Frage nachgegangen, wie sich die Einführung eines "nachhaltigen Produkts", kenntlich gemacht etwa durch Zertifizierung, auf die Preisstruktur von Immobilienmärkten auswirkt.

Zu diesem Zweck ist es zunächst einmal erforderlich, die Zahlungsbereitschaft von Investoren und Mietern mit dem beobachteten Transaktionspreis in Verbindung zu bringen. Es ist davon auszugehen, dass Mieter mit Präferenz für nachhaltige bzw. zertifizierte Gebäude diese durch erhöhte Zahlungsbereitschaft zum Ausdruck bringen.

Zu beachten ist hierbei jedoch, dass die zusätzliche Zahlungsbereitschaft nicht dem Geldwert des zu erwartenden wirtschaftlichen Nutzens entsprechen muss. Befindet sich der Gleichgewichtspreis über dem hypothetischen Reservationspreis, also dem Betrag, den ein Käufer maximal zu zahlen bereit ist, fällt die Differenz dem Käufer als Nutzenüberschuss zu. Einige Konsumenten sind bereit, für nachhaltige Flächen einen höheren Preis zu zahlen, der tatsächlich erzielte Marktpreis liegt jedoch in der Regel nah am Gleichgewichtspreis, was den "Ökokonsumenten" erlaubt, eine Konsumentenrente zu erzielen.


Das Grundlagenwerk, Immobilienwirtschaftlehre Band II "Ökonomie", das im Dezember 2011 auf den Markt kommt,  können Sie bereits jetzt hier vorbestellen.

Schmerzhafte Wunden

Über die Zukunft der Innenstädte - ein Expertengespräch mit Professor Dr.-Ing. Jürgen Erbach, Professor für Immobilienprojektentwicklung, HAWK Holzminden.

Teil 1 der Serie.



René Kustin: Welche Bedeutung nimmt die Innenstadt im Kontext der Gesamtstadt ein?

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Innenstädte sind Gesichter einer Bürgergesellschaft. Innenstädte spiegeln gesellschaftliche Entwicklungen wider. Schauen Sie sich heute unsere Städte an, und vergleichen Sie das, was Sie sehen, mit gesellschaftlichen Entwicklungen: Da ist Gleichgültigkeit, Austauschbarkeit und die Fokusierung auf Materielles. Was sehen Sie heute in unseren Innenstädten? Gleichgültigkeit, Austauschbarkeit und die Fokusierung auf Materielles. Gleichgültigkeit und Austauschbarkeit: Überall sind die gleichen Läden. Es ist egal, in welche Stadt Sie gehen. Sie treffen überall immer die gleichen Filialisten. Nur die Reihenfolge, also ob zuerst der „Deichmann“ und dann der „Kik“ kommt, ist in den verschiedenen Innenstädten anders. Die Innenstädte sind austauschbar geworden. Und: Innenstädte sind nur noch Einzelhandelszentren.

Das war einmal anders. Das Erfolgsmodell der europäischen Stadt basiert auf ihrer Multifunktionalität. Die mittelalterliche, europäische Stadt zeichnete sich zunächst durch die Stadtmauer aus, die Schutz nach außen und innen gewährte. Als Symbole für die kirchliche und die weltliche Macht standen die Kirche, als religiöses Zentrum, und das Rathaus, als Verwaltungszentrum. Das Erdgeschoss des Rathauses fungierte in vielen Fällen als Marktplatz und damit als Handelsplatz. Um das religiöse und das Verwaltungszentrum spielte sich das städtische Leben ab: Hier wohnte man, arbeitete, verweilte in Gasthäusern, erlebte Kultur oder ging zur Schule oder in einen Lehrbetrieb. Hier trafen Menschen unterschiedlicher Herkunft und Bildung aufeinander. Menschen, die Bürger der Stadt waren und hier dauerhaft wohnten, oder Menschen auf der Durchreise.

Wenn wir eine Zeitreise unternehmen und uns die Innenstädte wie sie vor 10 oder 20 Jahren waren, anschauen, dann stellen wir fest, diese Multifunktionalität ist verloren gegangen. Und das ist der Zustand, in dem wir viele unserer Innenstädte heute vorfinden. Unsere Innenstädte sind nur noch Einzelhandelsorte: unten Läden, oben Lager, aber häufig genug Leerstände, während der Öffnungszeiten wuselige Betriebsamkeit, abends tot.

Was ist passiert? Das Rathaus in der Altstadt wurde mit Ausweitung der Verwaltung zu klein und zog in einen Neubau am Rand der Innenstadt. Ebenso erging es der Post oder den Banken. Aber das schien gar nicht so schlimm. Es gab einen Nutzer, der sich über diese frei gewordenen Flächen freute – das war der Einzelhandel. Und so war diese Entwicklung auf den ersten Blick unproblematisch.

Doch dann bekam der Handel Husten und die Innenstädte Keuchhusten. Erstmalig kam es zu Leerständen. Kaufhäuser, die einmal Magnet- oder Ankereinzelhändler in den Innenstädten waren, verloren ihre Bedeutung, um nur die offenkundigsten Merkmale dieses Wandels zu nennen. Und das scheint erst der Anfang einer Entwicklung zu sein. Der demographische Wandel lässt ahnen, dass unsere Innenstädte zukünftig noch heftig durchgeschüttelt werden.

Es gibt einen engen Zusammenhang zwischen gesellschaftlicher Entwicklung und der Entwicklung unserer Innenstädte. Die Innenstadt ist dabei immer das Herz einer Stadt und verrät viel über die Bürgergesellschaft, die sie trägt. Innenstädte sind Spiegel des Zeitgeistes. Innenstädte stehen täglich vor der Herausforderung, sich selbst neu zu erfinden.

René Kustin: Welche Herausforderungen zum Thema Innenstadtentwicklung sehen Sie für die nächsten Jahre?

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Das große Thema der nächsten Dekade wird auf allen Ebenen  das Thema Wettbewerb sein. Und das gilt auch für die Kommunen. Die verteilbare Masse wird kleiner und damit setzt ein Kampf darum ein. Es geht um Arbeitsplätze und damit um Menschen, die Kaufkraft und Leben in die Städte bringen.

Ich sprach den demographischen Wandel an. Wir werden weniger, wir werden älter und die, die älter werden, sind immer fiter. Soweit die deutlich verkürzte Analyse. Aber die Wahrheit ist, die meisten unserer Städte werden schrumpfen. In einigen Regionen werden die Bevölkerungszahlen deutlich einbrechen. Das hat Folgen für die Infrastruktur auf allen Ebenen: Von der Wasserversorgung bis zur Abwasserableitung (in Hamburg wird schon heute Trinkwasser in die Abwasserleitungen eingeleitet, um die Spülleistung der Leitungen gewährleisten zu können), von Kindergärten und Schulen bis hin zu Einzelhandelszentren, die angesichts abnehmender Besucherzahlen nicht mehr existieren können, um nur einige Beispiele zu nennen.

Viele Städte entwickeln in diesem interkommunalen Wettbewerb eine Vorwärtsstrategie, indem sie schneller und besser als die mit ihnen in Konkurrenz stehenden Städte sein wollen. Da kämpft man um jeden Arbeitsplatz, um jeden Bürger, um jeden Euro Steuereinnahme und auch um jeden namhaften Einzelhändler. Die Ansiedlung der vielen neuen Shoppingcenter gibt jedem eine Ahnung von diesem Windhundrennen. „The winner takes it all.“ Für die Verlierer geht es um alles oder nichts. Fressen oder gefressen werden. Das spricht aber keiner offen aus. Das  ist  Kannibalismus.

Man wird sich beim demographischen Wandel proaktiv darauf vorbereiten und den Stier bei den Hörnern packen müssen. Es geht darum, den Schrumpfungsprozess aktiv zu steuern und damit zu gestalten, statt sich jeden Tag aufs neue überraschen zu lassen, wer jetzt wo wieder geht, und damit Getriebene in einem Prozess zu sein, der nach heutigen Erkenntnissen unvermeidlich zu sein scheint. Wie sich eine Schnecke in ihr Haus  zurückzieht, so müssen sich Städte auch auf ihre Kerne konzentrieren.

Funktionen, die man in die Peripherie verlagert hat, müssen jetzt wieder zurück in die Innenstädte geholt werden. Also die Volkshochschule oder die Ärzte, die in medizinischen Versorgungszentren an der Peripherie gewandert sind, müssen zurück in die Innenstädte geholt werden.

Wir brauchen in allen Stadtverwaltungen „task force“-Abteilungen, die jedes Projekt in der Stadt darauf hin untersuchen, ob und inwieweit ein Projekt auch in der Innenstadt sinnvoll angesiedelt werden kann, statt in der Peripherie. Die Schwierigkeiten in den Innenstädten sind unübersehbar, und immer noch werden fleißig Märkte auf der grünen Wiese genehmigt.

Die Schwäche unserer Innenstädte ist auch nicht nur eine Schwäche des Handels und damit der Erdgeschosse, die der Handel belegt oder auch nicht mehr belegt. Es ist auch eine Schwäche der Obergeschosse. Die Ärzte, die Notare oder die Rechtsanwälte und andere Dienstleister haben auch den Innenstädten den Rücken zugewandt. Häufig genug blieben leere Obergeschosse zurück. Man musste die Obergeschosse auch nicht vermieten. Der Einzelhandel zahlte so hohe Mieten, dass man lieber leer stehen lies. Dann hatte man auch keinen Ärger. Aber auch das waren Frequenzbringer, die den Innenstädten heute fehlen.

René Kustin: Was sind die Ursachen dafür, dass Ärzte, Rechtsanwälte oder ähnliche Frequenzbringer aus der Innenstadt ausgewandert und in die Peripherie gegangen sind? Liegt eine Ursache darin, dass die Mietpreise und Bodenpreise in der Innenstadt am höchsten sind und diese nur noch vom Einzelhandel getragen werden können?

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Am Beispiel des Rathauses habe ich schon versucht aufzuzeigen, dass die gesellschaftliche Weiterentwicklung auch ihren Tribut fordert. Eine Gesellschaft, die sich selbst immer mehr verwaltet, braucht größere und andere Flächen, die meistens in den Innenstädten nicht mehr unterzubringen waren.

Oder nehmen Sie die Entwicklung im Gesundheitswesen. Der klassische Arzt, der seine Praxis in einem Mehrfamilienhaus betreibt, ist out. Der Patient will zu Recht mehr. Er will eine ganzheitliche Diagnose, die nur dann zufriedenstellend in kurzer Zeit erstellt werden kann, wenn viele Ärzte mit vielen teueren medizinischen Geräten unter einem Dach zusammenarbeiten. Die dafür erforderlichen Flächen sind heute auch in den Innenstädten rar. Zudem suchen solche medizinischen Versorgungszentren die Nähe großer Krankenhäuser.

Am Beispiel „Wohnen“ oder „Gastronomie“ in der Innenstadt kann man sehen, dass  Nutzungsthemen in den Innenstädten nicht immer miteinander verträglich sind. Die einen schätzen an der Innenstadt-Gastronomie das Flair, das sie verbreitet. Aber diejenigen, die in den Innenstädten wohnen, stören sich verständlicherweise am Lärm randalierender Gäste.

Dann gibt es natürlich – wie Sie ja richtig in Ihrer Frage schon andeuten – den Markt. Der Einzelhandel hat hohe Mieten gezahlt und auch damit andere Nutzungen verdrängt.

Die Herausforderungen sind vielfältig. Auch da spiegeln sich gesellschaftliche Trends wider. Es ist der Markt, es sind andere Flächenanforderungen, und es sind andere Organisationsformen von Nutzern, die dazu führen, dass Nutzer und Nutzungen, die früher in unseren Innenstädten verortet waren, in die Peripherie gezogen sind.

René Kustin: Ist es aber bei dem innerstädtischen Wohnen nicht auch so, dass die hohen Mieten und Grundstückspreise ein Hindernis für eine Entwicklung oder Anmietung darstellen? Es geht ja darum, junge Familien in die Städte beziehungsweise Innenstädte herein zu bekommen. Aber wie sollen diese dann die hohen Mieten zahlen?

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Ich sprach eines von vielen Problemen beim innerstädtischen Wohnen bereits an. Das ist der Lärm. Lärm, wie er beispielsweise von Gastronomiebesuchern ausgeht. Es ist aber viel mehr auch das Thema „Verkehrslärm“, der das innerstädtische Wohnen unattraktiv macht. Es gibt sehr viele weitere Einschränkungen beim innerstädtischen Wohnen gegenüber dem Wohnen auf der grünen Wiese, so dass die Altstadt- oder die Innenstadtwohnung noch zusätzlichen Charme entwickeln muss, um diese Nachteile zu kompensieren. Es geht um die Erreichbarkeit, um das Parken, um Balkone an den weniger sensiblen rückwärtigen Fassaden von historischen Altstadthäusern. Es geht also um so triviale Fragen: Wie komme ich überhaupt mit dem Auto an eine Wohnung, die in der Innenstadt oder in einer Fußgängerzone liegt? Wie ist die Parksituation? Oder: Wie schaffe ich eine Kiste Wasser in meine Wohnung?  Das sind Fragen, die sich sonst so nicht stellen.

Wir  leben in einer Zeit des Umbruches. Schauen wir uns Nebenlagen in Holzminden an. Den Häusern in der Halbmondstraße sehen Sie teilweise noch heute an, dass dort, wo heute leerstehende Ladenlokale sind, einmal Wohnungen waren. Mit hohem finanziellen Aufwand wurden aus den Wohnungen Läden. Es wurden hohe Mieten gezahlt; das rechnete sich. Jetzt ist genau in solchen peripheren Lagen zu beobachten, dass diese Flächen nicht mehr als Läden vermietbar sind. Es ist nur eine Frage der Zeit, dass die Eigentümer oder die Erbengeneration wieder Geld in die Hand nehmen und die Läden in Wohnungen zurück bauen. Nur am Rande: Die Erbengeneration macht uns tatsächlich Probleme, weil sich der Erbe, der in München oder Düsseldorf lebt nicht für die Entwicklung in Holzminden so interessiert wie jemand, der vor Ort wohnt.

Die Entwicklungen, die wir derzeit erleben, sind normal. Es geht mal in die eine und dann wieder andere Richtung, die ihre Zeit brauchen. Zeit, die die Innenstadt eigentlich nicht hat. Denn in dem Maß, wie wir heute in der Umbruchsituation Leerstand erleben, sind das klaffende offene Wunden, die heftig schmerzlich sind.  

Attraktiv bleiben

Über Stadtumbau - ein Expertengespräch mit Professor Dr.-Ing. Jürgen Erbach, Professor für Immobilienprojektentwicklung, HAWK Holzminden.

Teil 2 der Serie

René Kustin: Was für Maßnahmen müssen ergriffen werden, damit die Innenstädte auch in Zukunft attraktiv bleiben und diese sich im nationalen sowie internationalen Wettbewerb der Städte profilieren können?

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Den Schlüssel dazu haben die Bürger selbst in der Hand. Zum einen, weil es die Bürger sind, die entscheiden, wo sie einkaufen. Die großen Shoppingcenter sind die Tempel unserer Zeit: alles unter einem Dach, im Sommer schön klimatisiert, im Herbst und Winter vor Regen und Kälte geschützt. Die grüne Wiese lockt mit attraktiver Anfahrt, bequemen Parkplätzen fast neben der Kasse, und E-Commerce ist ein Handelsplatz, der zu jeder Tag- und Nachtzeit geöffnet ist und ungeheuere Markttransparenz bietet.

Da kann der Innenstadthändler nur noch mit seinem Service punkten. Darauf zu bauen, dass der Kunde das gleiche Produkt, das er im Shoppingcenter, auf der grünen Wiese oder im Netz billiger bekommt, bei seinem Innenstadthändler kauft, weil er damit die Innenstadt unterstützen will, ist Nonsens. Das Produkt muss unter Einbeziehung anderer Zusatzangebote, wie Service, am Ende preiswerter sein. In dieser, zugegebenen kleinen, Nische kann sich der klassische Einzelhandel noch tummeln.

Neben dem Einzelhandel muss es aber in der multifunktionalen Stadt noch viele andere attraktive Anziehungspunkte für den Innenstadtbesucher geben. Die Frage, was das ist, muss in jeder Stadt individuell beantwortet werden. Diese Antworten können die Bürger einer Stadt auch nur selbst geben.

Deshalb ist Bürgerbeteiligung unverzichtbar. Bürger müssen überhaupt erst einmal wieder begreifen, dass Innenstädte ein Teil von ihnen selbst sind. So wie jeder von uns sein eigenes Gesicht pflegt, so müssen die Bürger einer Stadt alle gemeinsam das Gesicht ihrer Stadt, also die Innenstadt, pflegen.

Aber, wenn wir die Stadt der Zukunft bauen, für wen? Für die heute Vierzigjährigen, Fünfzigjährigen? Ja, die haben auch noch etwas davon. Aber doch eigentlich für diejenigen, die noch nicht geboren sind oder heute noch in den Kindergarten gehen.

Man darf auch nicht ausblenden, dass sich die Menschen weiterentwickelt haben und auch zukünftig werden. So wie meine Generation Bus fuhr, so fliegen die jungen Menschen heute einmal um die Welt. Da sei die Frage erlaubt, welchen Bezug eine Generation, für die die Welt unendlich klein geworden ist, noch zu den Städten hat, in denen sie groß geworden ist? Gibt es noch eine Identifikation mit der Geburtsstadt, mit der Stadt in der man groß geworden ist oder in der man studiert hat? Oder ist es eine romantische (und damit vielleicht überholte) Vorstellung, dass Bürger Bindungen an Städte haben, sich für die Stadt, in der sie gerade wohnen, interessieren oder gar einsetzen? Zum Glück erleben wir gerade das Gegenteil. Bürger interessieren sich und mischen sich ein.

Den Schlüssel haben erst einmal immer die Bürger selbst. Es muss vielleicht eine gewisse Betroffenheitssituation in den einen oder anderen Fällen entstehen, um erst einmal wachgerüttelt zu werden. Stellen Sie sich vor, sie hätten Gäste, denen Sie Ihre Stadt zeigen wollen. Plötzlich geraten Sie in Verlegenheit. Ihre Gäste fragen: Okay, das muss ja früher einmal schön ausgesehen haben, aber heute?

Wenn Scham dazu führt, dass Bürger an ihrer Stadt arbeiten, dann ist diese Scham durchaus nützlich. So ist jeder Niedergang immer auch Chance!

René Kustin: Welche Rolle wird zukünftig der interkommunale sowie der internationale Wettbewerb der Städte spielen? Stichwort: Globalisierung. Heute wird dazu übergegangen Regionen oder Metropolregionen zu bilden, da eine Stadt alleine – sowohl im nationalen als auch internationalen Wettbewerb – nicht mehr bestehen kann?

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Den interkommunalen Wettbewerb können wir nicht aufhalten. Aber wir laufen Gefahr, dass dieser in einem ruinösem Wettbewerb endet. Das muss verhindert werden. Wenn schon Wettbewerb, dann ein Wettbewerb der kreativen Ideen. Wie identifizieren und definieren Städte ihre Alleinstellungsmerkmale und setzen diese dann auf prägnante Art und Weise um, das ist das Thema der Zukunft.

Wie viele „Goethestädte“ gibt es? Johann Wolfgang Goethe ist viel gereist. In Ermangelung anderer Alleinstellungsmerkmale schmücken sich heute eine Vielzahl von Städten als „Goethestädte“ und setzen das mehr oder weniger animierend für ihre Touristen um.

Viele Städte haben gerade die Brüder Grimm für sich entdeckt. Die beiden sind auch viel gereist. So rüsten sich heute Hanau, Bad Wildungen und Kassel, um nur drei Städte zu nennen, als Brüder-Grimm-Städte hoch.

Die Frage wird sein, wie es den Städten dann gelingt, in einem Land, das sich noch als das Land der Dichter und Denker bezeichnet, Goethe und die Gebrüder Grimm auf witzige und attraktive Art und Weise erlebbar zu machen. Eines ist sicher: das sich selbst überlassene  Vitrinenmuseum, in dem man sich die Bücher der Brüder Grimm hinter Glasscheiben angucken kann, hat keine Chance. Da wird man sich wesentlich mehr einfallen lassen müssen, wenn man heute schon sieht, welchen Stellenwert das Lesen einnimmt.

Viele Städte alleine sind überfordert. Aus dieser Erkenntnis heraus entstehen Partnerschaften, die früher undenkbar waren. Denken Sie an den alten Streit zwischen Düsseldorf und Köln, der sicher auch Komponenten von Kult hat. Düsseldorf alleine im Wettbewerb gegen Amsterdam – keine Chance. Köln alleine im Wettbewerb gegen Amsterdam – ebenfalls keine Chance. Aber zusammen, eventuell auch unter Einbeziehung von Teilen des angrenzenden Ruhrgebietes, sieht das schon anders aus.

Metropolen schließen sich zu Metropolregionen zusammen, um gemeinsam stärker zu sein. Das ist vernünftig. Das ist auch ein gutes Modell für neue Partnerschaften auf anderen regionalen Ebenen. Vernunft vor alten Ressentiments!

René Kustin: Wenn Visionen und Ziele für eine Innenstadt gefunden wurden, wie kann eine Stadt dann den Umsetzungsprozess einleiten?

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Unsere Städte stehen vor großen strukturellen Herausforderungen Die Instrumente, die wir im Moment nutzen, um diesen Herausforderungen zu begegnen, sind  wenig geeignet. Heute definieren wir Einzelprojekte. Dann werden Architekten- und Investorenwettbewerbe ausgeschrieben. Damit löst man vielleicht singuläre Probleme, aber nicht die strukturellen Herausforderungen. Es bedarf neuer Instrumente, die ganzheitliche und vernetzte Lösungen ermöglichen.

Im hessischen Hanau hat man mit dem wettbewerblichen Dialog neue Wege beschritten. Das scheint mir eine Lösung zu sein, wie man strukturell die Herausforderungen bewältigen kann. In Hanau wurden innerstädtische Schwachstellen und strategische Projekte identifiziert, alle Projekte wurden in einer Ausschreibung, dem wettbewerblichen Dialog, zusammengefasst. Die Bewerber haben dann ihre Konzepte für alle Projekte erarbeitet, der Stadt vorgelegt und mit ihr von Stufe zu Stufe weiterentwickelt. Von Stufe zu Stufe wurde dann immer ein Wettbewerbsteilnehmer mehr ausgeschlossen bis am Ende nur noch einer übrig blieb. So wurden für Immobilieninvestoren attraktive Projekte mit anderen aus Investorensicht eher uninteressanten Projekten zusammengefasst und für die Stadt Hanau ein interessantes Ergebnis erzielt. Übrigens wurden die Bürger in Hanau immer mit einbezogen. Die letzte Entscheidung wurde unter Einbeziehung von 140 Bürgern getroffen.

René Kustin: Welche Bedeutung wird zukünftig – gerade vor dem Hintergrund des demographischen Wandels, der Globalisierung und ähnliches – dem Stadtumbau zukommen? Sie haben vorhin auch schon etwas dazu gesagt, aber worauf ist dann speziell beim Stadtumbau zu achten?

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Drei Dinge: Erstens: die Bürger mitnehmen. Zweitens: die Bürger mitnehmen. Drittens: die Bürger mitnehmen.

Die Themen habe ich schon benannt: „back to the roots“, also zurück zum Erfolgsmodell der europäischen, der multifunktionale Stadt. Auf den Punkt gebracht: Holt die Nutzungsvielfalt zurück in die Innenstädte. Eine Grundvoraussetzung, die vorher erfüllt sein muss, ist, dass die Aufenthaltsqualität erhöht werden muss, und das heißt, dass es neuer Verkehrskonzepte bedarf. Vorrang für die Menschen.

Vor allen Dingen muss man in den Köpfen der potenziellen Bürger und den Gästen einer Stadt spazieren gehen. Man braucht die Bereitschaft und den Mut, neu und anders zu denken.

Wie die Stadt der Zukunft aussieht, das müssen die Bürger einer Stadt gemeinsam entwickeln. Das ist ein schwieriger und anstrengender Prozess. So ist das eben, wenn man möglichst viele mit auf dem Weg nach Morgen mitnehmen will. Aber, wenn der Stadtumbau die Dimensionen annehmen wird, von denen ich vermute, dass sie notwendig sein werden, dann braucht man eine breite Basis. Dann braucht man die Bürger!

Rene Kustin: Können Sie eine Idee geben, was die Stadt der Zukunft auszeichnet?

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Ich bin kein Zukunftsforscher. Aber, was wäre ein denkbares Innenstadtszenario? Wie könnten die Bedürfnisse zukünftiger Generationen aussehen?

Wir leben schon heute in einer Gesellschaft, in der zwar Kommunikation auf der einen Seite groß geschrieben wird, aber auf der anderen Seite eine deutliche Vereinsamung festzustellen ist. Die Facebook-Generation hatte noch nie so viele „Freunde“ wie heute und hatte noch nie so wenig „Freunde“ wie heute.

Da können Innenstädte Marktplätze sein. So verstanden sind das aber keine Marktplätze, wo es nur darum geht, Waren auszutauschen. So verstanden sind das Marktplätze, auf denen weit mehr als Warenaustausch stattfindet, das sind Kommunikationsforen.

Welche Glücksgefühle erlebe ich, wenn ich zu Hause vor dem noch so schönen Flachbildschirm sitze? Ein Fernseher redet nicht mit mir. Der Mensch ist aber nicht für die Einsamkeit geschaffen. Innenstädten öffnen sich da Chancen: wenn sie Angebote für Menschen haben, dann werden diese auch von erst einem, dann zwei und dann ganz vielen angenommen. Meistens sind es übrigens die Handelsangebote, die die Menschen anlocken. Man mag sich noch so sehr über Konsum und damit über den Einzelhandel aufregen, Menschen gefällt es, sich etwas gönnen zu können.  Der Köder  muss dem Fisch schmecken und nicht dem Angler. Wenn man das Bedürfnis hat, andere zu treffen, dann kann man in die Innenstadt fahren, sich ins Café setzen und ein Gemeinschaftserlebnis haben. Diese Funktionen werden für die Städte zukünftig noch viel, viel mehr an Bedeutung gewinnen. Das ist eine großartige Chance! Und darauf sollten sich die Städte  vorbereiten.

René Kustin: Sie hatten davon gesprochen, den Bürger mitzunehmen. Bedeutet das, dass seitens der Stadt auch offen gesagt werden muss, dass die bisherige Entwicklung nicht mehr in dem Ausmaß stattfinden kann und es auch zu infrastrukturellen Einschneidungen kommen wird bzw. muss, wie zum Beispiel dem Rückfahren der ÖPNV-Leistung und Ähnliches.

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Also ich glaube, dass die Bürger da weiter sind als die Politik. Dass der einzelne Bürger oder die Eltern dafür kämpfen werden, dass Schulen usw. nicht geschlossen werden, kann man  verstehen. Aber da bedarf es auch intelligenter Konzepte. Die Bürger müssen und wollen auch bei schwierigen Entscheidungen mit einbezogen  werden. Es gibt etliche Beispiele, die zeigen, dass Bürger kreativere Lösungen entwickeln als die Politik dazu in der Lage ist.

Eine zentrale Frage, die immanent im Raum und damit zwischen Politikern und Bürgern steht, ist die Frage: Wer ist Herr im Haus? Politiker berufen sich darauf, dass sie von ihren Bürgern mit einem Mandat ausgestattet sind, das Sie berechtigt, die Interessen der Bürger bis zur nächsten Wahl wahrzunehmen. Das ist das Grundprinzip der repräsentativen Demokratie.

Was aber, wenn der Souverän, der Bürger, nicht bis zur nächsten Wahl warten will, sondern schon in der Wahlperiode Entscheidungen an sich zieht? Das hat auch erst einmal gar nichts damit zu tun, dass quasi über Nacht die „Außerparlamentarische Opposition“ auferstanden ist. Wenn die Politik allerdings Bürgerbeteiligung nicht als Chance wertet, dann kann das Bürgerengagement auch zur Außerparlamentarischen Opposition werden.

Unverkennbar ist da Unzufriedenheit, die sich aufstaut und entlädt. Zum Erstaunen aller geht auch das bürgerliche Milieu auf die Straße. Vom Wutbürger ist da plötzlich die Rede.

Zwischen Politikern und Bürgern ist ein Spannungsfeld entstanden. Auch diejenigen, die auf der anderen Seite als Politiker stehen, sind wütend. Sie engagieren sich, ärgern sich, dass ihr Engagement kaum oder zu wenig Beachtung findet, obwohl sie von Stadtparlaments-  zu Ausschusssitzungen hin und her wandern und sehr viel freie Zeit opfern. Tatsächlich ist die Grenze der Zumutbarkeit dessen, was man heute nebenberuflichen Mandatsträgern aufbürden kann, überschritten. Aber das ist eine andere große Herausforderung. Aus Sicht der Politik werden über lange Zeiträume Entscheidungen vorbereitet und dann, wenn die Entscheidungen getroffen werden, melden sich quasi aus dem Nichts Bürger und stellen alles wieder in Frage. Da ist Erstaunen darüber, wie viele Bürger plötzlich aus dem Nichts auf die Straße gehen. Da ist aber nicht nur Wut, da ist auch Angst, Angst vor den Bürgern.

Politiker denken heute zu häufig in Wahlperioden. Wie komme ich am besten durch die vor mir liegende Amtszeit mit der Chance auf Wiederwahl. Schauen Sie sich manche Dörfer an. Da gibt es in den Dorfkernen viele Baulücken. Trotz dieser Baulandreserven und trotz Blick auf den demographischen Wandel werden auch heute noch viele Neubaugebiete ausgewiesen. Dabei lernen schon heute viele Hausbesitzer, dass sie ihr Haus schon heute in manchen Gegenden gar nicht mehr oder nur unter großen Abschlägen verkaufen können. Das verringert dann auch die Spielräume, sich in Stadtzentren mit der Infrastruktur, die man im Alter braucht -so man sich das für diesen Lebensabschnitt erträumte- komfortabel „einzukaufen“ und einzurichten.   

Wenn sich beide Seiten unversöhnlich und mit Skepsis begegnen, ist das keine Grundlage, um gemeinsam den besten Weg für seine Stadt zu finden.

Unterschiedlichste Bürger interessieren sich für ihre Stadt. – Das ist erst einmal sehr begrüßenswert. Alle eint ein Wunsch, sich für die eigene Stadt zu engagieren und Beiträge dazu zu leisten, dass sie wieder auf ihre Stadt stolz oder noch stolzer, als sie ohnehin schon auf ihre Stadt sind, sein können. Diese Bürger bringen einen großen Schatz ein: sie kennen ihre Stadt, und sie haben viele Ideen. Ideen, die auf den ersten Blick auf jemanden, der in seinen Denkstrukturen verhaftet ist, befremdlich wirken, die aber auf den zweiten Blick vielleicht nicht mehr so abstrus wirken.

Übrigens: In vielen Fällen wäre es einfach hilfreich, wenn Mandatsträger einmal zu Fuß in ihrer Stadt unterwegs wären und das Gespräch mit dem allseits bekannten „Mann auf der Straße“ suchen würden.

René Kustin: Ganz zum Schluss: Können Sie drei wichtige Faktoren für Städte nennen, um sich gut positionieren zu können?

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Wichtig sind die drei A`s. Das erste A steht für Arbeit. Die Menschen werden da leben, wo Arbeit ist. Und deshalb ist es für eine Kommune immer eine wichtige Frage, wie sie Arbeitsplätze erhält oder neu schafft, und damit geht es immer auch um die Erhaltung der Kaufkraft am Standort.

Das zweite A steht für Aufenthaltsqualität. Da geht es vordergründig um Stadtraumgestaltung von der Möblierung bis hin zur Beleuchtung und Raumbildung. Aber die Kernaussage ist: Lebendige Städte sind attraktive Städte. Da geht es aber nicht nur um viele Menschen in der Innenstadt, sondern auch darum, dass die Menschen in einer Stadt eine gute Kultur untereinander pflegen. Funktionierende Bürgerbeteiligung ist ein guter Indikator für eine lebendige Stadt.Das dritte A steht für ausgeglichene Altersstruktur. Wer will in einer Stadt leben, in der nur alte oder nur junge Menschen leben? In attraktiven Städten leben Menschen mit sehr unterschiedlichen Lebensentwürfen harmonisch miteinander. Attraktive Innenstädte sind die beste Wirtschaftsförderung, die man sich denken kann, weil sie Standorte für Spitzenkräfte und deren Familien im wahrsten Sinne des Wortes anziehend machen.

Handeln in der City

Über Einzelhandel in der Innenstadt - ein Expertengespräch mit Professor Dr.-Ing. Jürgen Erbach, Professor für Immobilienprojektentwicklung, HAWK Holzminden.

Teil 3 der Serie.

René Kustin: Wo sehen Sie gegenwärtig die größten Mängel bei den deutschen Innenstädten, und was sind die Ursachen für deren Bedeutungsverlust? Stichwort Austauschbarkeit haben Sie bereits angesprochen.

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Sie stellen die alles entscheidende Frage nach dem Warum?  Eine saubere Analyse und Ursachenforschung ist die beste Grundlage, um Lösungen zu finden.

Unsere Innenstädte sind zu reinen Einzelhandelszentren verkommen. Diese Monostruktur erweist sich dann als Schwachpunkt, wenn der Einzelhandel selbst deutlich schwächelt. Dabei will ich trotzdem für den Handel, insbesondere den innerstädtischen Handel, eine Bresche schlagen: Handel kommt immer ohne Innenstadt aus, aber eine Innenstadt kommt nie ohne Handel aus. Das kann nicht darüber hinweg täuschen, dass Nebenlagen oder Obergeschosse, die in den Boom-Zeiten des Einzelhandels nachgefragt wurden, jetzt in Frage gestellt sind und auch „zurückgebaut“ werden müssen. Überhaupt: Rückbau darf für viele Kommunen kein Tabuthema sein. Aus Sicht der jetzigen Eigentümer werden da erhebliche Werte vernichtet.

Ein aus meiner Sicht erfolgversprechender Lösungsansatz besteht in der Strategie des „back to the roots“. Warum greifen wir das Erfolgskonzept der europäischen, der multifunktionalen Stadt nicht wieder aktiv auf? 

René Kustin: Trifft das auch auf die Großstädte zu, oder beschränkt sich das eher auf die Klein- und Mittelstädte?

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Das Problem der Monostruktur ist sogar vor allem ein Thema der Großstädte. Sobald die Geschäfte schließen, werden die Innenstädte in Großstädten zu Geisterstädten. Gehen Sie durch großstädtische Fußgängerzonen und schauen Sie nach oben. Was Sie sehen, ist häufig nichts. Viele Obergeschosse sind ungenutzt. Angesichts hoher Erdgeschoss Mieten für Einzelhandelsflächen wurde so manches Treppenhaus zugunsten mehr Schaufenster und Mietfläche geopfert, so dass Obergeschosse auch gar nicht –außer durch den Laden- erreichbar sind.

In diesen Obergeschossen liegt ein großes Potenzial. Und das Potenzial besteht nicht nur in der Flächenreserve. Es ist vor allem Potenzial, welches darin besteht, wieder Nutzungsvielfalt und damit Leben in unsere Innenstädte zu holen.

Diese Obergeschosse, die wieder zu Wohnungen zurückgebaut werden können und müssen, bieten Raum für viele Menschen. Die niederländische Stadt Maastricht hat so in ihrer Innenstadt 30.000 Menschen angesiedelt. Diese 30.000 Menschen wohnen hier, sie kaufen hier ein, sie nehmen kulturelle Angebote wahr, sie arbeiten hier und vieles mehr. Solche lebendigen und bewohnten Innenstädte sind abends oder nach Geschäftsschluss auch nicht mehr tot. Dadurch, dass im Idealfall Wohnen und Arbeiten dicht beieinander liegen, müssen sie nicht mehr zur Arbeit fahren. Damit fallen viele Probleme des nicht mehr in dem Maße notwendigen Verkehrs und Parkens weg. Das löst auch einige Umweltprobleme.

Damit habe ich ein wichtiges Stichwort genannt, Verkehr. Um unsere Innenstädte wieder zu attraktiven Wohnstandorten zu machen, müssen wir uns erst über eine andere Fehlentwicklung im Klaren werden: Bauen wir Städte für Autos oder für Menschen?    

Schauen Sie sich unsere Innenstädte heute an. Viele Plätze sind keine Plätze, sondern Verkehrsknoten. Es geht also um das Frage, ob und wieweit wir dem Auto Vorrang einräumen. Wenn wir über das Thema Verkehr reden, dann geht es um das Thema Aufenthaltsqualität. Die Schaffung höhere Aufenthaltsqualität in unseren Innenstädten ist die Vorraussetzung dafür, dass wir über die erfolgreiche Ansiedlung vielfältiger Nutzungen nachdenken können.

Da ist der fließende Verkehr, der durch die Innenstädte brettert – da erlebt man tagtäglich, was des Deutschen liebstes Kind ist und wie dieses Kind uns auf der Nase herum tanzt. Dann geht es aber auch um den „ruhenden“ Verkehr. Wir haben in unseren Städten prominente Plätze, die zu Autoparkplätzen degradiert werden. „Parkplatz mit Flussblick!“-  Wer mit offenen Augen durch unsere Städte geht, stellt bedrückt fest, wie verschroben unsere Prioritäten sind.

Diese „Parkplätze mit Flussblick“ müssen sich die Bürger, die Bewohner, wieder zurückerobern!

Wenn wir zurück zur multifunktionalen Stadt kommen wollen, müssen wir zunächst  das Thema „Verkehr“ lösen, damit neue Aufenthaltsqualität sowie eine neue Identität der Stadt geschaffen werden können.

René Kustin: Der Einzelhandel hat in der Vergangenheit eine Leitfunktion in der Innenstadt übernommen. Doch Handel ist Wandel. Welche Rolle wird der Einzelhandel bei der zukünftigen Innenstadtentwicklung spielen, und welche Funktionen sollten Ihrer Meinung nach wieder verstärkt in den Vordergrund rücken?

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Man kann das nicht oft genug wiederholen: der Handel braucht nicht die Innenstadt – aber die Innenstadt braucht den Handel. Die Innenstadt – auch gerade von zentralen Orten, ob Mittel- oder Oberzentren – ist der Marktplatz der Stadt oder der Region. Diese Marktplatzfunktion zieht die Menschen aus nah und fern in eine Stadt, in eine Innenstadt. Dem Handel kommt dabei eine zentrale Bedeutung zu. Aber zukünftig wird auf den innerstädtischen Marktplätzen mehr als nur Warenaustausch stattfinden müssen; unsere Marktplätze müssen mehr und mehr wieder Orte der Kommunikation werden – Orte, an denen die Menschen Aug in Aug aufeinander treffen.   

Es gibt viele schöne Altstädte in Deutschland. Einige, wenige Altstädte haben auch das Glück, dass sie noch nicht von den Filialisten erobert wurden. Historische Altstadtfassaden in Kombination mit den Einheitswerbeanlagen der einschlägigen Filialisten erhöhen die Attraktivität einer Altstadt nicht. Aber ohne Menschen ist die schönste Altstadt nur noch ein Museum, eine Bauausstellung. Erst Menschen geben auch solchen Altstädten ihr Flair, ihre Ausstrahlung und Attraktivität und damit Authentizität.

René Kustin: Wie beurteilen Sie die verstärkte Ansiedlung von Shoppingcentern in Innenstädten als Wunderwaffe der Innenstadtentwicklung? Glauben Sie, dass Shoppingcentern – vor dem Hintergrund des demographischen Wandels, dem E-Commerce oder den Verschiebungen der Konsumausgaben, also höhere Ausgaben für Energie, Benzin, private Altersvorsorge und weniger Ausgaben für den Einzelhandel – dasselbe Schicksal ereilt wie die Warenhäuser und somit die neuen Ruinen der Zukunft darstellen?

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Beim Thema Shoppingcenter scheiden sich die Geister. Die einen setzen auf Shopping-Center, um mehr Menschen in ihre Stadt zu holen. Für die anderen leiten Shoppingcenter das Ende der Innenstadt ein. Die Wahrheit liegt –wie so häufig- in der Mitte.

Shoppingcenter brauchen keine Innenstadtlagen. Wenn ein Center groß genug ist und an einem verkehrsorientierten Standort mit einem ausreichenden Einzugsgebiet liegt, dann kann ein solches Center quasi überall liegen. Je größer das Center, umso stabiler ist ein solches Center. Sehen Sie sich nur das Centro in Oberhausen an.

Gerade scheinen große Einkaufszentren das Allheilmittel, um sich für die Zukunft zu rüsten. ECE, MFI und Multi Developement kommen gar nicht nach, die Nachfrage zu befriedigen. Schauen Sie sich die Einzugsgebiete einmal an. Wenn Sie alle potentiellen Kunden aus den jeweiligen Einzugsgebieten aller gegenwärtigen und zukünftigen Shoppingcenter addieren, dann müsste die Bundesrepublik Deutschland nicht 82 Millionen Bewohner haben, sondern 300 oder gar 400 Millionen Menschen. Tatsächlich sprechen die Prognosen des demographischen Wandels eine andere Sprache. Diese Shoppingcenter sind auch nicht nur für zehn Jahre, sondern, wie alle Immobilien, für mehrere Dekaden gebaut. – Um dem ganzen noch etwas abzugewinnen: Wir produzieren uns gerade die Redevelopmentaufgaben der nächsten Jahre selbst.

Shoppingcenter-Entwickler haben ihre eigenen Interessen im Fokus. Deshalb bauen sie introvertierte Center, also kleine Mikrokosmen, die in sich autark funktionieren und nicht auf Verknüpfungen, wie zum Beispiel mit einer Innenstadt, angewiesen sind. Die Folge mag sein, dass die Zentralität einer Stadt hoch schnellt und gleichzeitig die Innenstadt unmittelbar vorm Einkaufszentrum verödet.

Shoppingcenter sind dann für eine Stadt gut und richtig, wenn sie sich in die Städte integrieren und öffnen. Jede Öffnung eines Shoppingcenters bedeutet aber auch einen Schwachpunkt aus Sicht des Centers.

René Kustin: Welche städtebaulichen Folgen hätte das dann für die Innenstadt, wenn Shoppingcenter zu Immobilienruinen würden?

Prof. Dr.-Ing. Jürgen Erbach: Keine! Anders als die großen leerstehenden Kaufhäuser, die erkennbar große Lücken in die Innenstädte reißen, weil zum einen der Leerstand der Großimmobilie über mehrere hundert Meter toter Fassade wahrgenommen wird, zum anderen, weil mit dem Wegfall des Ankers das Umfeld „austrocknet“, ist ein leerstehendes Shoppingcenter doch gar nicht von einem funktionierenden Shoppingcenter zu unterscheiden. Okay, da hängt an dem einen keine Werbung mehr, vielleicht sind die wenigen Quadratmeter Vorplatz nicht mehr so gepflegt und belebt und das Parkhaus ist leer, was Sie von außen auch nicht sehen können. – Das ist dann der Vorteil des introvertierten Centers. Es steht wie ein Sarkophag in einer Innenstadt, nicht mehr und nicht weniger.

Interview mit Andreas Quint, Deutschland-Geschäftsführer von Jones Lang LaSalle

„Mit offenen Armen“  
 

AKQUISITIONEN
Seit dem 1. Juni gehört King Sturge zu Jones Lang LaSalle. Christof Hardebusch sprach mit Andreas Quint über diese Akquisition. Andreas Quint ist Deutschland-Chef von Jones Lang LaSalle.  


Warum war King Sturge für Jones Lang LaSalle so attraktiv? 
Andreas Quint: Aus britischer und gesamteuropäischer Sicht ist diese Übernahme sehr sinnvoll. Jones Lang LaSalle wurde über Nacht zum Marktführer in Großbritannien. Die Zahl der Mitarbeiter dort hat sich von 1.300 auf 2.600 verdoppelt. Außerdem ist Jones Lang LaSalle Marktführer in Europa, unter anderem auch, weil King Sturge stark in Mittel- und Osteuropa und in Belgien vertreten war.  

Was verändert sich in Deutschland?  
Andreas Quint: In Deutschland haben wir rund 600 Mitarbeiter, King Sturge hat 25. Es gibt also kaum Überlappungen und keine Kollateralschäden. Die beiden deutschen King-Sturge-Büros in Berlin und Frankfurt am Main werden wohl in unsere dortigen Niederlassungen integriert. Die Partner und Mitarbeiter von King Sturge, die zu uns kommen wollen, empfangen wir mit offenen Armen. Aus Sicht von Jones Lang LaSalle Deutschland ist diese Übernahme alles in allem weder eine Last noch eine bedeutende Veränderung. Ähnliches gilt übrigens für Frankreich.  

Ihr Unternehmen hat als letzte große Akquise den Einzelhandels-Spezialisten Kemper´s übernommen. Werden weitere Übernahmen in Deutschland folgen? 
Andreas Quint: Wohl kaum. Wir haben hier rund 600 Mitarbeiter und sind sowohl räumlich als auch bezüglich der Nutzungsarten und Service-Angebote breit aufgestellt. Eine Steigerung auf beispielsweise 800 Mitarbeiter durch eine Übernahme würde nur wenig  Sinn machen. Hier setzen wir auf organisches Wachtstum. Kemper´s war eine wertvolle strategische Ergänzung, weil wir im Retail-Bereich vorher eher schwach vertreten waren. Dieser Bereich hat sich sehr erfolgreich entwickelt. Weitere strategische Ergänzungen in Deutschland kann ich nicht erkennen. Das soll nicht ausschließen, dass wir möglicherweise kleinere Abrundungen unseres Angebots vornehmen, beispielsweise ein geeignetes Ingenieurbüro oder einen Property Manager, der an Standorten stark ist, an denen wir noch nicht präsent sind.  

Gehört die Zukunft den großen internationalen Maklerhäusern?  
Andreas Quint: Nur global aufgestellte Dienstleister haben Zugang zu internationalem Kapital. Selbst bei mittleren Investments wird man inzwischen gefragt, ob man Kontakte zu amerikanischen, asiatischen und arabischen Investoren hat. Im Vermietungsgeschäft ist es ebenso. Globale Unternehmen suchen Berater, die den Zugang zu ganzen Kontinenten verschaffen können. King Sturge konnte das nicht bieten, und das war für die Partner von King Sturge wohl ein wesentlicher Grund dafür, die Selbständigkeit aufzugeben.  

Nun gibt es aber ohne Zweifel auch in den Topstandorten lokale Makler mit großem Marktanteil?  
Andreas Quint: Man kann natürlich auch als lokal begrenzter Makler einen Standort in den Griff bekommen. Aber die großen Tickets im Investmentgeschäft wie in der Vermietung gehen an die globalen Player. Der Konzentrationsprozess läuft schon geraume Zeit und wird sicher noch lange dauern. Aber er wird voranschreiten.

Interview mit Anné Schwarzkopf, Geschäftsführerin der Kommunikationsagentur Pálffy + Thöne

„Konflikte sollten nicht ausgeblendet werden“

Die Anforderungen an die Kommunikationsarbeit von Immobilienunternehmen sind deutlich gestiegen. Darüber sprach immobilienmanager mit Anné Schwarzkopf, Geschäftsführerin der Kommunikationsagentur Pálffy + Thöne.  

immobilienmanager: Frau Schwarzkopf, wie müssen Immobilienunternehmen heute kommunizieren?

Anné Schwarzkopf: Nicht nur für Großvorhaben wie Stuttgart 21 gilt: Geplante Bau- und Immobilienprojekte werfen stets eine Vielzahl an Fragen auf, sie sind in einem umfassenden Sinne erklärungsbedürftig. Ganz gleich, ob es um den Neubau einer U-Bahn geht, die Revitalisierung eines Industriegeländes oder den Abriss eines denkmalgeschützten Bauwerkes: Die Betroffenen, beispielsweise Investoren, Bauherren, Eigentümer, Mieter und Bürger, wollen mehr denn je gehört werden, mitreden und mitbestimmen. Hier muss die strategische Kommunikationsarbeit ansetzen – in allen Phasen eines Projekts, von der Planung bis zur Realisierung eines Vorhabens und darüber hinaus.  

immobilienmanager: Werden an die Immobilienwirtschaft besondere Anforderungen gestellt?

Anné Schwarzkopf: Die Immobilienbranche ist Teil der Öffentlichkeit, jede ihrer Aktionen ist Teil einer öffentlichen Beziehung. Kommunikation hat einen erheblichen Einfluss darauf, wie die Branche wahrgenommen wird. Oft versteht die breite Bevölkerung die Ziele der Immobilienwirtschaft nicht oder betrachtet sie pauschal als fragwürdig – was selten an den Projekten selbst liegt. Vielmehr kommunizieren viele Protagonisten schlichtweg zu wenig oder zu ineffektiv und versäumen es so, für sich und ihre Anliegen zu werben.

immobilienmanager: Was muss sich also ändern?

Anné Schwarzkopf: Was sich bei vielen Akteuren der Immobilienbranche ändern sollte, ist die Denkweise: (Immobilien)Macher können es sich heute nicht mehr leisten, an der Öffentlichkeit vorbei zu agieren. Vielmehr kommt es darauf an, Transparenz zu schaffen und mit den Menschen einen Dialog zu führen – aktiv, kontinuierlich und glaubwürdig. Es geht immer auch um Nähe, man sollte die Menschen als Partner sehen und mit ihnen auf Augenhöhe kommunizieren, das heißt ihre Bedürfnisse und Ängste ernst nehmen.

Es geht um Kooperation statt Konfrontation. Würde sich dieses „neue“, offene und konstruktive Kommunikationsverhalten noch stärker als bisher in der Branche durchsetzen, wäre viel gewonnen. Dies gilt im Übrigen auch für die unternehmensinternen Kommunikationskulturen.

immobilienmanager: Tatsächlich hat man aber oft den Eindruck, dass nur die guten Nachrichten kommuniziert werden.

Anné Schwarzkopf: Konflikte sollten nicht ausgeblendet, ausgesessen oder gar verheimlicht werden. Es gilt, die Betroffenen auch dann zu informieren, wenn etwas nicht optimal läuft. Denn schnelle und professionelle Krisen- und Konfliktkommunikation wirkt Gerüchten und Spekulationen entgegen und kann bleibende Image-Schäden verhindern. Dabei gilt: PR ist keine Schönfärberei. Es geht nicht darum, mögliche Kritik zu unterdrücken, sondern mit möglicher Kritik offensiv und konstruktiv umzugehen.

immobilienmanager: Welche Bedeutung werden das Internet und Social Media für die Kommunikation von Immobilienunternehmen in Zukunft haben?

Anné Schwarzkopf: Der Immobilienwirtschaft wird oftmals nachgesagt, sie sei eine konservative Branche, gerade im Hinblick auf das Internet. Das kann man so nicht gelten lassen, denn Immobilienportale wie immobilienscout24 oder Immonet gehörten zu den ersten Plattformen, die sich erfolgreich im Internet positioniert haben. Durch Web 2.0 haben die Unternehmen nun wesentlich mehr Möglichkeiten, mit den Menschen zu kommunizieren und sogar in direkten, fast Echtzeit-Dialog zu treten.

Inwieweit sich eine Web 2.0-Strategie für die Immobilienwirtschaft eignet, muss je nach Unternehmen individuell entschieden werden. Klar ist: Im Web 2.0 gibt es unzählige Netzwerke, Plattformen und Blogs, die über kurz oder lang für viele Akteure der Branche kommunikative Chancen bieten, die es von Fall zu Fall auszuloten und zu nutzen gilt. Trotz Twitter, Facebook und Web 2.0 wird die Kommunikation über klassische Kanäle, etwa bewährte Print- und Onlinemedien, weiterhin eine zentrale Rolle spielen.

Für die Akteure der Immobilienwirtschaft wird es beispielsweise auch künftig wichtig sein, die Fachpresse als kompetenten Ansprechpartner einzubeziehen. Denn Entscheider schätzen diese Medien als Informationsquelle und beurteilen sie als wertvolles Instrument für die B-to-B-Kommunikation.

Fragen an Angelika Kunath, Geschäftsführerin FHH Fondshaus Hamburg Verwaltungsgesellschaft für Unternehmensbeteiligungen mbH

immobilienmanager: Das Fondshaus Hamburg investiert mit dem Beteiligungsangebot FHH Immobilien 6 selbst in ein Hotel im Flughafen-Quartier Gateway Gardens in Frankfurt am Main. Warum haben Sie sich für ein Investment in dieser Lage entschieden?

Angelika Kunath: Die Kombination aus Gateway Gardens und The Squaire lässt am Frankfurter Flughafen derzeit eine komplette Airport City entstehen. Die weltweite Entwicklung zu Airport Cities ist eine Reaktion auf die sich ändernde Lebens- und Arbeitsumwelt. Im Zuge einer immer stärker werdenden Vernetzung der Welt werden Aspekte wie schnelle Erreichbarkeit und der persönliche Kontakt zu den Geschäftspartnern immer wichtiger. Hierfür bieten Airport Cities eine optimale Grundlage. Vor Ort werden eine Vielzahl verschiedener Lösungen für die Anforderungen der modernen Arbeitswelt geboten.

Gleichzeitig gilt der Flughafen schon heute als einer der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte Europas und wird durch den weiteren Ausbau sogar noch an Bedeutung gewinnen. Das Zusammenspiel von Flughafen, eigenem S-Bahn-Halt (ab 2016) sowie den Autobahnen A3 und A5 wird ab 2019 durch einen eigenen ICE-Anschluss für Gateway Gardens komplettiert. Derzeit steht bereits der ICE-Bahnhof am Flughafen zur Verfügung. Damit bietet der Standort optimale Erreichbarkeit mit den verschiedenen Verkehrsmitteln.

Der einzigartige Standort mit seinem überdurchschnittlichen Entwicklungs- und Wachstumspotenzial hat uns letztlich von den Chancen eines Hotelprojekts an dieser Stelle überzeugt.

immobilienmanager: Welche Vorteile bieten „Airport Cities“ aus Ihrer Sicht?

Angelika Kunath: Die direkte Anbindung verschiedener Verkehrsmittel, durch die sich eine Airport City idealer Weise auszeichnet, ermöglicht auch spontane und kurzfristige Treffen mit Kunden, Geschäftspartnern sowie Mitarbeitern aus anderen Regionen oder auch Ländern. Den Anforderungen der modernen Lebens- und Arbeitsumwelt in Bezug auf Schnelligkeit, Flexibilität aber auch persönliche Kontakte wird die Airport City in besonderem Maße gerecht.

Die Planung und Entwicklung eines ganzen Stadtviertels im Rahmen der Airport City bietet die Chance, moderne Anforderungen an Infrastruktur, Raumplanung und Bauweise von Anfang an umzusetzen. Da das Quartier auf zuvor nicht erschlossenem Land entsteht, sind Bauhindernisse wie Denkmalschutzanforderungen oder ähnliches hier nicht zu befürchten.

Für ein Hotel wie das Park Inn ist natürlich die zunehmende Nachfrage nach Übernachtungsmöglichkeiten an einem solchen Geschäfts- und Transitort besonders interessant.

immobilienmanager: Wo liegen die Risiken bei einem Investment innerhalb einer Airport City?

Angelika Kunath: Die Risiken liegen - wie auch die Chancen - in der Entwicklung eines in sich geschlossenen Quartiers. In der Entwicklungsphase steht der Mietermix noch nicht endgültig fest. Gerade bei einem frühen Engagement vor Ort besteht neben dem Vorteil der frühen Einnahmen und der Etablierung des Namens auch das Risiko, dass in der Nähe ein Wettbewerber das verfügbare Angebot erweitert. Wir gehen jedoch davon aus, dass die Erweiterung des Flughafens und die Entwicklung der Airport City eine höhere Nachfrage nach Übernachtungsmöglichkeiten generieren werden als durch die bestehenden Angebote befriedigt werden kann. Die Zielgruppe des Hotels Park Inn umfasst darüber hinaus neben Geschäftsreisenden, privaten Reisenden und Airline Crews auch die Gäste und Mitarbeiter der in Gateway Gardens ansässigen Unternehmen.

Daneben bestehen grundsätzlich die üblichen mieterbezogenen Risiken eines jeden Immobilieninvestments.

immobilienmanager: Ergeben sich Besonderheiten am Frankfurter Flughafen?

Angelika Kunath: Speziell in Frankfurt macht die Lage an einem der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte Europas kurzfristig anberaumte persönliche Meetings mit Kunden oder Mitarbeitern für ansässige Firmen möglich. Dank der Flughafennähe können beispielsweise Transitaufenthalte für Besprechungen genutzt werden und Konferenzteilnehmer noch am selben Tag nach Hause zurückkehren. Über den Flughafen, die S-Bahn, die Autobahnen A3 und A5 und den ICE-Bahnhof bietet der Standort optimale Erreichbarkeit mit den verschiedenen Verkehrsmitteln.

Der Frankfurter Flughafen ist heute bereits der wichtigste Nachfragetreiber für den Frankfurter Hotelmarkt. Der anstehende Ausbau des Flughafens wird die Bedeutung des Verkehrsknotenpunkts noch verstärken und die Zahl der Nutzer erhöhen. Bereits heute ist der Flughafen mit 50 Millionen Fluggästen im Jahr (Tendenz: steigend) und über 600 Direktflügen am Tag ein quirliges Zentrum in Mitteleuropa.

immobilienmanager: Kostet eine Hotelimmobilie wie die von Ihnen erworbene in Gateway Gardens mehr als ein vergleichbares Hotel in der Innenstadt? (und kann man auf der anderen Seite höhere Erlöse erzielen?)

Angelika Kunath: Die Kosten einer Hotelimmobilie in Gateway Gardens sind nicht höher aber auch nicht wirklich niedriger als ein vergleichbares Objekt in der Innenstadt. Es gibt in direkter Nähe des Flughafens und aufgrund des nahen Waldes besonders am Standort Gateway Gardens nur wenige geeignete Flächen. Insbesondere da es sich bei dem Grundstück des FHH Immobilien 6 um Realeigentum handelt und nicht um eine Erbpacht.

Höhere Einkünfte als in einer Innenstadtlage sind in der Airport City aufgrund der breiteren Zielgruppe und der geringen Saisonabhängigkeit möglich. Das Hotel Park Inn hat für sich vier unterschiedliche Zielgruppen identifiziert: Privatreisende, Geschäftsreisende, Crews der Airlines und schließlich Übernachtungsgäste im Zusammenhang mit den anderen in Gateway Gardens angesiedelten Firmen. Letztlich zeigen die Erfahrungen aus dem isländischen Vulkanausbruch und anderen Situationen, dass kurzfristige Störungen des Flugbetriebes insbesondere für nahe des Flughafens gelegene Hotels wirtschaftlich positive Auswirkungen auf den Hotelbetrieb haben können.

immobilienmanager: Welche Rendite- und Entwicklungspotenziale stecken in ihrem Hotel-Investment?

Angelika Kunath: Der Frankfurter Flughafen wird nach der Landebahnerweiterung und dem Neubau des dritten Terminals bis 2015 von einem der größten europäischen Flughäfen zu einem der größten Verkehrsflughäfen der Welt ausgebaut. Zusammen mit der Entwicklung der Airport City wird  dies zu einer starken Zunahme der Nachfrage nach Übernachtungsmöglichkeiten an diesem Ort führen. Damit bietet das Hotel überdurchschnittliches Wertsteigerungspotenzial.

Ein hohes Chancenpotenzial bietet auch der investorfreundliche Pachtvertrag mit der Rezidor Hotel Group. Neben dem Sicherheitsaspekt des für zwanzig Jahre geschlossenen indexierten Pachtvertrages ist eine Umsatzbeteiligung am Hotelbetrieb vereinbart.

immobilienmanager: Mit Ihrem Projektentwicklungsfonds „Activ Select Deutschland“ finanzieren unter anderem das Berlin Brandenburg Airport Center am neuen Hauptstadtflughafen BBI. Wird es weitere Investments des FHH an Flughäfen geben? (national oder auch international)

Angelika Kunath: Wir können uns durchaus auch weitere Investments an Airport City Standorten vorstellen. Wenn unsere Investitionskriterien erfüllt sind, kommen dabei auch internationale Airport Cities in Frage. Derzeit planen wir jedoch kein konkretes Projekt in dieser Richtung.

immobilienmanager: Kämen für Sie auch Investments in andere Nutzungsarten als Hotels innerhalb einer Airport City infrage (und warum)?

Angelika Kunath: Auch Investments in andere Nutzungsarten innerhalb einer Airport City sind für uns denkbar. Dabei würden wir allerdings sehr selektiv vorgehen. Der Mieter und sein langfristiges Standortinteresse sind hier entscheidende Kriterien.

“Germany is the largest European market for senior housing”

immobilienmanager sprach mit Francesco Sparaco, Geschäftsführer von Threestones Capital – auf Englisch.

immobilienmanager: Retirement homes in Germany compete with conventional homesupgraded for the needs of elderly people. Why is this sector attractive forinvestments?

Francesco Sparaco: German population is ageing rapidly and life expectancy is increasing. Consequently, patients with need of nursing care will rise by 30% by 2020, 50% by 2030 and 100% by 2050. More and more elderly are living in nursing homes (Inpatient care) or cared at home by professionals (Outpatient) while the number of elderly receiving care from relatives is declining for multiple reasons such as: increasing women’s job activity, an increasing number of senior citizens having no children, and, last but not least, children are no longer living in proximity of their parents:

immobilienmanager: Why do you invest in Germany? 

Francesco Sparaco: I believe Germany is generally one of the most attractive Real Estate environments in Europe thanks to its economic stability and still relatively low prices.

With 800.000 beds, Germany is the largest European market for senior housing and it is by far the most efficiently regulated and Government supported one, thanks to its social system that still covers a significant portion of nursing care costs.

In addition, the sector is uncorrelated with GDP offering investors reasonable returns and very low volatility even during economic downturns. Historically, during the last years, not only the senior housing sector is growing faster than GDP, but also the correlation with GDP is practically zero.

immobilienmanager: Where does the equity of the TSC funds come from?

Francesco Sparaco: Our strategy is to create niche real estate products focused on stable risk-adjusted returns in order to offer our clients a good diversification for their investments. Our products attract a wide range of clients, from large institutional investors to HNWIs, who are more and more appreciating our focused and transparent investment strategy. Threestones Capital is still a small and young fund management company but it is growing rapidly and getting known in its market, especially amongst European investors.

immobilienmanager: Why did you chose a “Luxembourg construction” for the fund?

Francesco Sparaco: Luxembourg is an efficient and well-regulated environment for Private Equity funds and the European fund management industry is going towards European harmonization. Luxembourg is currently the most important place for funds in Europe and probably the 2nd one in the world and has a solid reputation for fund management. In addition ,Luxembourg is in Europe, where most of our clients come from and where we are currently focusing our Real Estate investments.

immobilienmanager: TSC wants to become market leader in the sector of retirementhomes and rest homes (Pflegeheime) in Germany. How would you describe the competitive environment?

Francesco Sparaco: The fund aims to create a quality and stable portfolio of German retirement home properties that performs reasonably. This is what our clients expect from us regardless of the size of the fund. Nevertheless, our target is to reach 20 selected properties by the end of 2012 if market conditions will still enable us to realize the investment strategy.

German senior housing market is still very fragmented with the largest 25 operators having less than 20% market share but it is moving to higher integration, consolidation, and privatization. In this complex environment, Real Estate institutional investors have to deal with the lack of large portfolios available in the market and face difficulties in investing sizeable amounts of equity in a reasonable period of time. Most of them are not focused on this particular and niche asset class; rather, they invest in “health care” real estate as a global real estate asset class, where retirement homes are typically only a small portion of their portfolios, and most of the time not only in Germany.

TSC German Property Income Fund does not compete with large scale institutional investors or other funds but rather positions itself a “niche” player investing only in retirement home properties and only in Germany. The fund is able to execute this strategy thanks to our experience and knowledge of this particular market where the total volume of real estate transactions in 2010 was estimated to only EUR 400 million.

immobilienmanager: TSC says all acquired objects in Germany are situated ineconomically successful and stable regions. Wetzlar for instance is notknown for being too successful in economic terms. Which criteria andbenchmarks guide your investments.

Francesco Sparaco: We look for properties that fulfill our investment criteria. We basically have 3 key investment indicators: quality of the building, operator (tenant), and location.

This starts from the size, quality, and age of the target property. According to our experience, a successful retirement home should not be too small neither too big. Thus, we select properties whose size ranges from 70 to 130 beds. In addition, we pay a lot of attention to the quality of the building. It must be relatively new or recently renovated and should fit the modern trends of the market, complying with the latest industry standards and the ever-changing tastes of patients. For example, residents are more and more willing to stay in single rooms rather than doubles.

However, the operator is what ultimately makes such a property a good or a bad Real Estate investment and strongly drives our investment choices. We select deals whose lease terms have a minimum duration of 20 years. Consequently, we pay a lot of attention to the quality of our tenants, who do not have to be necessarily of big size. Other than a minimum size, our target tenants have to show quality of facilities and services, financial solidity, very high occupancy rates, and positive expansion plans.
Location, of course, is also an important criterion guiding our investment strategy. We focus our investments on regions where the demand for nursing care is expected to grow and local competition is relatively lower than the one in other German regions. Of course, economic stability and private wealth are important factors too.

Wetzlar is part of the Lahn-Dill-district with 260.000 inhabitants, of which 5.3% are above the age of 80, higher than average in Germany (5.0%). Unemployment rate in the district is lower than national average. Last but not least, this property is leased for 25 years to a well-known and reliable German operator and is currently 100% occupied with waiting list.

Das Gespräch führte Markus Gerharz.

„Kessellage ausdehnen“

Interview mit Harald Alber, Leiter Immobilienzentrum Stuttgart. 

immobilienmanager: In Ihrer aktuellen Studie haben Sie den Wirtschaftsstandort Baden-Württemberg und die wichtigsten Büro- und Wohnungsmärkte der Region untersucht. In wieweit hat sich die Wirtschaft in der Region von der Finanzkrise erholt?

Harald Alber: Die wirtschaftliche Stärke Baden-Württembergs beruht auf der industriell geprägten und exportorientierten Wirtschaftsstruktur, aber auch auf Wissenschafts- und Technologiestandorten. Die Regionen mit einem hohen Anteil an produzierendem Gewerbe – wie dem Großraum Stuttgart als führendem Industrie und Innovationsstandort Deutschlands sowie der Stadt Ulm – haben überproportional unter der Finanzkrise gelitten und das Niveau von 2007 noch nicht wieder erreicht. Die dienstleistungsorientierten Regionen wie Heidelberg, Karlsruhe und Freiburg zeigten sich dagegen stabiler. Die IHK Stuttgart ist davon überzeugt, dass die Produktionsumsatz- und Exporthöchstmarken bald wieder erreicht und sogar übertroffen werden.  

immobilienmanager: Welchen Standorten in Baden-Württemberg räumen Sie vor diesem Hintergrund die besten Entwicklungsperspektiven ein?

Harald Alber: In Baden-Württemberg gibt es aufgrund der historischen Entwicklung mehrere Regionen, die unterschiedliche Schwerpunkte abdecken. Die besten Perspektiven haben meines Erachtens die Regionen Stuttgart und Rhein-Neckar sowie die Stadt Karlsruhe. Als Innovationsstandort ist auch die Region Ulm stark im Kommen.

immobilienmanager: Und welche Städte und Landkreise hinken der wirtschaftlichen Entwicklung eher hinterher?

Harald Alber: Die Schwäbische Alb im Süden Baden-Württembergs und die Landkreise im Norden bzw. Nord-Osten tun sich im Vergleich schwerer, da die Kaufkraft dort wesentlich schwächer ist.

immobilienmanager: Wie hat sich in den vergangenen Jahren die Nachfrage an den wichtigsten Büromärkten der Region entwickelt?

Harald Alber: Die negativen Folgen für die Vermietung von Büroflächen sind in Baden-Württemberg sehr überschaubar geblieben. An den Standorten mit einem hohen Dienstleistungsanteil haben die Mieten in Top-Lagen während der Krise sogar zugelegt. Die Leerstandsquote ist durchweg stabil und niedrig, Veränderungen spielen sich hier in der Regel im Bereich der Nachkommastellen ab.

immobilienmanager: Die Mieten beispielsweise in Stuttgart haben kaum nachgegeben. Werden Sie 2011 steigen?

Harald Alber: Die Mieten haben nicht nur kaum nachgegeben, sie sind sogar schon seit einigen Jahren auf gleichbleibendem Niveau stabil. Nach dem starken Wirtschaftswachstum 2010 und den weiterhin günstigen Aussichten ist in Stuttgart für das laufende Jahr eine zunehmende Nachfrage nach Büroflächen und ein damit einhergehender Anstieg der Spitzenmiete um mehr als 1 Prozent zu erwarten.

immobilienmanager: Immobilieninvestoren beginnen aufgrund hoher Preise an den Top-Standorten vermehrt auf sogenannte Secondary Cities auszuweichen. Profitieren Städte wie Mannheim, Heidelberg oder Karlsruhe bereits vom knappen Immobilienangebot in Stuttgart?

Harald Alber: Dies trifft auf Stuttgart nicht so sehr zu wie auf die anderen Top-Standorte. Hier ist die Preisvolatilität nicht besonders hoch, denn der Markt ist stabiler. Die Mieten liegen auf einem vernünftigen Niveau, deutlich unter dem der anderen Top-Standorte. Insofern profitieren die von Ihnen genannten Städte nur sehr begrenzt.

immobilienmanager: Werden die Diskussionen um Stuttgart 21 Folgen für die Wirtschaft und den Immobilienmarkt haben?

Harald Alber: Wichtig ist hier zunächst, dass zeitnah eine Entscheidung von der neuen Landesregierung gefällt wird, damit Klarheit herrscht. Für die hiesige Wirtschaft ist dieses Projekt insbesondere wegen der vernünftigen Verkehrsanbindung, zum Beispiel an den Stuttgarter Flughafen, von hoher Bedeutung. Meines Erachtens bietet Stuttgart 21 der Landeshauptstadt eine große städtebauliche Chance. Durch das hohe Erweiterungspotenzial, das die Schaffung von Wohnraum, Büroimmobilien und Grünflächen bietet, kann sich die begrenzte Kessellage der Stuttgarter City ausdehnen.

immobilienmanager: Blicken wir auf den Wohnungsmarkt. Wird Baden-Württemberg hier weiter von der bundesweiten Bevölkerungsverschiebung in wirtschaftlich starke Gebiete profitieren?

Harald Alber: Ja, definitiv. Während sich die Bevölkerungsrate bundesweit rückläufig entwickelt hat, nimmt die Einwohnerzahl in Baden-Württemberg schon seit Jahren kontinuierlich zu. Verschiedenen Studien zufolge hält dieser Trend weiter an. Dementsprechend steigt die Anzahl der privaten Haushalte, sodass für einige Standorte ein erheblicher Bedarf an neu zu schaffendem Wohnraum besteht.

immobilienmanager: Aber auch hier wird es Unterschiede innerhalb der Region geben. Welches sind problematischere Standorte?

Harald Alber: Wirklich problematische Standorte gibt es an den in unserer Studie untersuchten Städten und Regionen nicht, rückläufige Entwicklungen sind nicht zu erwarten. Stagnieren dürfte die Flächennachfrage lediglich im Landkreis Neckar-Odenwald. Besonders profitieren werden hingegen die Region Stuttgart und die Städte Freiburg und Ulm.

immobilienmanager: Göppingen wird als einer der wenigen Landkreise in ihrer Studie keine positive Bevölkerungsprognose ausgestellt. Was sind die Ursachen und was die Folgen für die Immobilienwirtschaft?

Harald Alber: Einige Gemeinden im Landkreis Göppingen liegen am Rand der wirtschaftlichen Region und haben dadurch keine Verkehrsanbindung an die Region Stuttgart wie zum Beispiel durch einen S-Bahn-Anschluss. In diesen ländlichen Regionen ist die „Landflucht“ besonders hoch, dadurch sinken die Immobilienpreise. Zudem ist die Kaufkraft der Bevölkerung deutlich geringer.  

immobilienmanager: An welchen Standorten wird es den größten Nachfrageschub nach Wohnraum geben?

Harald Alber: Das steht und fällt mit der Verkehrsinfrastruktur. Bei einer guten Anbindung sind durchaus auch Orte im Umland attraktiv, insbesondere für junge Familien. Insgesamt geht der Trend aufgrund attraktiver Freizeitangebote und der Nähe zum Job aber zurück in die Stadt oder das direkt angrenzende Umland. Den größten Nachfrageschub erwarte ich für die Städte Stuttgart und Ludwigsburg, den Raum Böblingen/Sindelfingen sowie das Fildergebiet.

immobilienmanager: Durch die Kessellage ist in der Stadt Stuttgart die Möglichkeit beschränkt, neuen Wohnraum zu schaffen. Profitieren die umliegenden Kommunen von einem Ausweicheffekt der Wohnungssuchenden?

Harald Alber: Ja, das ist eindeutig der Fall. Aufgrund des geringen Neubauvolumens der vergangenen Jahre trifft in Stuttgart eine hohe Nachfrage auf ein geringes Wohnungsangebot. Durch die steigende Einwohnerzahl weichen viele Wohnungssuchende auf das Umland aus.

immobilienmanager: Wie groß fallen die Mietanstiege in den Zentren Stuttgart, Freiburg, Karlsruhe, Heidelberg, Mannheim und Ulm aus?

Harald Alber: Mit weitem Abstand führend ist hier die Breisgaustadt Freiburg, die 2010 einen Zuwachs von 5,6 Prozent verzeichnen konnte, gefolgt von Karlsruhe mit 3,5 Prozent. Auch die Städte Stuttgart, Mannheim und Ulm liegen zum Teil deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2 Prozent. Lediglich in Heidelberg haben die Wohnungsmieten stagniert. Für 2011 ist in allen Städten mit einem Zuwachs von rund 2 Prozent zu rechnen mit Ausnahme von Mannheim, wo die Steigerung mit voraussichtlich 1,5 Prozent etwas geringer ausfallen wird.

Weitere Informationen: Die DG Hyp analysiert in Zusammenarbeit mit dem DZ Bank Research regelmäßig die Entwicklung der Immobilienmärkte in ihren Geschäftsgebieten. Die aktuelle Studie über den „Immobilienstandort Baden-Württemberg 2011“ steht unter  www.dghyp.de zum Download bereit oder kann bei der DG Hyp angefordert werden.