zurück

Green Building: mehr als ein Siegel

Der Hype um die Nachhaltigkeit von Immobilien ist vorbei. Das ist eine gute Nachricht. Doch die Arbeit in Sachen Green Building beginnt damit erst so richtig.

Green Building ist vom Hype zum Alltagsthema für Investoren und Bestandshaltern geworden (Foto: iStock.com/Petmal)
Green Building ist vom Hype zum Alltagsthema für Investoren und Bestandshaltern geworden (Foto: iStock.com/Petmal)

Wenige Jahre ist es her, da dominierte der Begriff der Nachhaltigkeit weite Teile der immobilienwirtschaftlichen Debatte. „Nicht schon wieder“, stöhnten viele, wenn etwa wieder einmal eine Einladung zu einem Nachhaltigkeits-Kongress im E-Mail-Postfach landete und wenn wieder einmal ein Fondsmanager die überragende Bedeutung der Nachhaltigkeit unterstrich.

Mittlerweile ist es ruhiger geworden um den Begriff. Wer zur Vorbereitung der letztjährigen Expo Real im Veranstaltungsprogramm das Stichwort „Nachhaltigkeit“ eingab, bekam exakt zwei Veranstaltungen angezeigt. Und in den sieben Kernthesen, die der Wissenschaftliche Beirat des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) zu den Trendthemen des Jahres 2017 formulierte, finden sich gerade mal drei Sätze, die sich explizit mit Nachhaltigkeit beschäftigen.

Langweilig ist gut
Ist der Hype also vorbei? Ja, antwortet Peter Mösle, Partner bei Drees & Sommer. Das aber sei keineswegs negativ zu werten: „Nach dem Hype kommt die Phase, in der die Verantwortlichen das Thema aufgreifen und in ihre Projekte integrieren“, sagt Mösle, der auch im Präsidium der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) sitzt. Ähnlich sieht es Hermann Horster, Head of Sustainability bei BNP Paribas Real Estate und Vizepräsident der DGNB, wenn er sagt: „Nachhaltigkeit ist langweilig normal geworden.“ Das bedeute, dass die Relevanz des Themas mittlerweile allgemein anerkannt sei. „Inzwischen gibt es in so gut wie jedem größeren Immobilienunternehmen einen Head of Sustainability“, verdeutlicht dies Horster, der auch als stellvertretender Vorsitzender des Ausschusses Corporate Social Responsibility beim ZIA fungiert.

Bei Allianz Real Estate hat Patrick Stekelorom die Funktion des Head of Sustainability inne. „Für Allianz Real Estate hat Nachhaltigkeit eine große Bedeutung“, betont auch er. Diese habe in den vergangenen Jahren sogar noch zugenommen – „parallel zur wachsenden Aufmerksamkeit der Stakeholder für den Klimawandel und die Nachhaltigkeitsthematik“.

Mehr Green Buildings gehandelt
Ist das nun nur eine Schutzbehauptung von Führungskräften, die sich ihr ureigenes Betätigungsfeld nicht schlecht reden lassen wollen? Die Fakten sprechen dagegen. Laut einer Erhebung von Jones Lang LaSalle erhöhte sich im ersten Halbjahr 2016 der mit einem Nachhaltigkeitszertifikat ausgezeichnete Büroflächenbestand in den sieben deutschen Bürohochburgen um knapp neun Prozent.

Gut jede fünfte verkaufte Immobilie war 2016 ein Green Building (Quelle: BNPPRE)
Gut jede fünfte verkaufte Immobilie war 2016 ein Green Building (Quelle: BNPPRE)

Und auch der Handel mit zertifizierten Gebäuden legte zu, wie BNP Paribas Real Estate ermittelt hat: Demnach erreichte das Transaktionsvolumen mit zertifizierten Green Buildings in Deutschland im Jahr 2016 rund 7,4 Milliarden Euro, was einem Anteil von 21 Prozent an allen gehandelten Einzelimmobilien entspricht. „Entwickler von Core-Büroprojekten lassen ihre Gebäude quasi automatisch zertifizieren“, stellt Hermann Horster von BNP Paribas Real Estate fest. „Das hängt nicht zuletzt damit zusammen, dass große Büronutzer ausschließlich Flächen in zertifizierten Objekten anmieten“ – eine Folge der Corporate- Social-Responsibility-Richtlinien internationaler Großkonzerne.

Doch auch auf der Investmentseite hält der Druck an. Vor allem institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Fonds und Versicherungen kaufen bevorzugt oder sogar ausschließlich Objekte mit einem Nachhaltigkeitszertifikat. „Die meisten unserer jüngsten Ankäufe verfügen über ein Zertifikat“, sagt beispielsweise Patrick Stekelorom von Allianz Real Estate.

Portfolios werden überprüft
Was allerdings auffällt: Die Zertifizierungssysteme stehen längst nicht mehr so sehr im Mittelpunkt der öffentlichen Aufmerksamkeit wie noch vor wenigen Jahren. Insbesondere die Frage, nach welchem System – DGNB, LEED, BREEAM, HQE – Bauherren ihr Gebäude zertifizieren lassen sollen, erregt die Gemüter kaum mehr. „Das Thema Nachhaltigkeit geht mittlerweile weit über die Frage der Zertifizierung hinaus“, beobachtet denn auch Hermann Horster.

Und Peter Mösle stellt fest, dass manche Projektentwickler sich zwar an einem Zertifizierungssystem orientieren, dabei aber nicht das Ziel verfolgen, tatsächlich ein Zertifikat zu erhalten, sondern vielmehr die Prozessabläufe verbessern wollen. Ohnehin muss der Blick nach Überzeugung Mösles in die Zukunft gerichtet sein: „Wir müssen die nächsten Schritte machen, um die Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erreichen.“ Tatsächlich ist der Klimaschutzplan 2050 laut Hermann Horster momentan sowohl für den ZIA als auch für die DGNB ein wichtiges Thema. „Es geht darum“, sagt der Experte, „ein Tool zu entwickeln, das es ermöglicht zu prüfen, ob die einzelnen Immobilien im Portfolio den Klimaschutzzielen entsprechen.“

Die Grafik zeigt, welche Investorengruppe besonders häufig ein Green Building kauft (Quelle: BNPPRE)
Die Grafik zeigt, welche Investorengruppe besonders häufig ein Green Building kauft (Quelle: BNPPRE)

Schwieriger Zugriff auf die Daten der Mieter
Vor allem aber geht es auch um die Portfoliobetrachtung. „Die großen Bestandshalter befassen sich alle mit der Frage, wie sie die Nachhaltigkeit in ihrem Portfolio messen und optimieren können und wie sie dafür auch auf die Daten der Mieter zugreifen können“, erklärt Horster. Ob sie die Bestandsobjekte dann auch zertifizieren ließen, sei hingegen zweitrangig.

Nur: An die Daten der Mieter heranzukommen ist leichter gesagt als getan. Deshalb seien auch Green Leases ein wichtiges Thema, sagt Horster, also die Formulierung ökologisch nachhaltiger Mietverträge. Horster zufolge hat eine Arbeitsgruppe des ZIA gerade eine Handlungsempfehlung erarbeitet, wie Mieter und Vermieter ihre Verbrauchsdaten ohne großen Aufwand austauschen können. Noch offen ist nach seinen Worten hingegen, wie das Investor-Nutzer-Dilemma bei Bestandsgebäuden gelöst werden soll. „Gegenwärtig werden fast nur Gebäude ohne energetische Sanierung zertifiziert, da eine Umlage der zusätzlichen Kosten für umfangreiche energetische Nachrüstungen auf die Mieter kaum möglich ist“, erläutert er. Und wie wird das in Zukunft sein? Wird Nachhaltigkeit eines Tages gar kein Thema mehr sein? Das sei durchaus möglich, antwortet Peter Mösle: „Ich glaube, dass Nachhaltigkeit in 30 Jahren völlig selbstverständlich sein wird.“

Autor: Christian Hunziker

Dieser Beitrag ist zuerst in der Ausgabe 4-2017 von immobilienmanager erschienen.

21.04.2017