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Fünf ungewöhnliche Bauprojekte

Warum nicht ein Bunker oder ein Gefängnis? Bauland muss nicht immer ein leergeräumtes Grundstück sein. Fünf Beispiele für Immobilienprojekte auf ungewöhnlichem Untergrund.

Not macht erfinderisch. Das gilt auch für Immobilienprojekte. Wenn Baugrundstücke in den Innenstädten rar sind, müssen Entwickler und Investoren auch einmal ungewöhnliche Wege gehen. Fünf Beispiele für Immobilienprojekte, die auf ziemlich ungewöhnlichem Baugrund entstanden sind.

1. Bunker war gestern

Projekt
Projekt "Südtribüne" in Dortmund (Foto: Kadawittfeldarchitektur)

Die Südtribüne im Dortmunder Fußballstadion kennt man in ganz Europa. Sie ist die größte Stehplatz-Tribüne des Kontinents und auf ihr feuern bei jedem Spiel 20.000 Fans ihr Team an. Derartige Dimensionen – und wohl auch Bekanntheit – wird das Südtribüne-Projekt der CG Gruppe in Dortmund zwar nicht erreichen. Dennoch ist es ein bemerkenswerter Wohnkomplex, der an der Ruhrallee für knapp 16 Millionen Euro entsteht. Denn die 65 Wohnungen entstehen auf der drei Meter dicken Decke eines Tiefbunkers aus dem Zweiten Weltkrieg. Bis Anfang der 1990er Jahre diente er als „Befehlsstelle für den Krisenstab der Stadt Dortmund“.

Den Projekttitel hat das Unternehmen noch vom Vorbesitzer des Bunkers geerbt. Der wollte auf der drei Meter über Straßenniveau liegenden Bunkerdecke steil – wie die Südtribüne im nahe gelegenen Stadion – ansteigende Terrassenhäuser errichten. Aus den Plänen wurde nichts, 2014 übernahm die CG Gruppe den Bunker und entwickelte ein neues Bebauungskonzept. „Die größte Planungsherausforderung war es, das sichtbare Parterre des in die Erde gebauten Bunkers zu integrieren“, erklärt CG-Vorstand Jürgen Kutz. Das Aachener Architekturbüro Kadawittfeldarchitektur habe dafür eine überzeugende Lösung gefunden. Das Gebäude „schwebt“ auf drei Beinen über der Bunkerdecke, die als halb offenes Parkdeck in das Gebäude integriert wird.

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 3. Lebenslang im Knast
In der ehemaligen Untersuchungsanstalt „Elwe“ in der Unterneustadt von Kassel erinnern im Inneren nur noch die dicken Wände an die frühere Nutzung. Wo früher wenig einladende Gefängniszellen unfreiwillige Bewohner beherbergten, bieten heute 50 Wohnungen ihren Mietern ein gemütliches Zuhause. Außerdem gibt es Büroräume im ehemaligen Freigängerhaus und ein Boardinghaus eröffnet in einem weiteren Flügel des Backstein-Komplexes.

133 Jahre war die Kasseler Elwe ein Gefängnis, bis 2010 der letzte Häftling verlegt wurde. 2012 zur Documenta war das Gefängnis schon einmal umgenutzt worden: die Zellen beherbergten als Hotelzimmer Gäste und die ehemalige Werkstatt wandelte sich zur Lounge.    

Video vom Umbau des Gefängnisses Elwe in Kassel

 

2. Wohnen auf dem Parkdeck
Im Unterschied zu den rund 2.000 öffentlichen Schutz räumen, die es in der alten Bundesrepublik gibt, sind Parkhäuser in den meist zugeparkten Innenstädten noch immer unentbehrlich. Allerdings sind längst nicht alle Großgaragen wirklich ausgelastet und bieten daher Spielraum für Nachverdichtung.

Spielraum, den die WvM Immobilien + Projektentwicklung und die Metropol Immobiliengruppe für ihr gerade fertiggestelltes Gemeinschaftsprojekt Magnus 31 genutzt haben. Die beiden Kölner Unternehmen haben auf das 50 Jahre alte Parkhaus Magnusstraße/Ecke Alte Wallstraße – in zentraler Innenstadtlage Kölns – 31 Eigentumswohnungen mit insgesamt rund 3.150 Quadratmetern Wohnfläche gesetzt.

Wohnungen auf einem Parkhaus im Projekt
Wohnungen auf einem Parkhaus im Projekt "Magnus 31" (Foto: Roland Rossner/Wvm)

Hinter einer mattgolden schimmernden Aluminiumfassade wird jetzt für bis zu 7.000 Euro pro Quadratmeter oben gewohnt und unten auf 250 sanierten Pkw-Stellplätzen für zwei Euro die Stunde geparkt. Das Zehn-Millionen-Euro-Projekt schaffte es bis auf die Shortlist des immobilienmanager Awards in der Kategorie „Projektentwicklung Bestand“  .

Obwohl die WvM bereits Erfahrungen bei der Aufstockung des Parkhauses am Kölner Ringturm sammeln konnte, brauchten die Projektpartner für die Realisierung von Magnus 31 Ausdauer. „Es war ein langer Vorlauf nötig“, erinnert sich Metropol-Geschäftsführer Guido Steinbach. „Fast fünf Jahre beanspruchten Ankauf, Konzeption, Wettbewerbsverfahren, Bebauungsplanverfahren und Baugenehmigung“. Im März 2015 konnten die Bauarbeiten dann starten: Bei laufendem Parkbetrieb auf den unteren Decks wurden die beiden obersten Parkhausetagen abgetragen. Auf das zurückgestutzte Haus haben die Projektpartner einen zwei- und einen dreigeschossigen Gebäuderiegel gesetzt, die einen Innenhof umschließen. Ein separates Treppenhaus mit zwei Aufzügen an der Stirnseite des Parkhauses erschließt die Wohnebenen. Die oberste Parkebene ist den Bewohnern der 75 bis 210 Quadratmeter großen Wohnungen vorbehalten.

4. Hotel aus dem Baukasten
Das Berliner Immobilien-Start-up MQ Real Estate hat ebenfalls das auf leeren Parkhausdecks schlummernde Wertschöpfungspotenzial für sich entdeckt. „In der Regel ist das Oberdeck von Parkhäusern ungenutzt“, meint MQ-Gründer Dr. Nikolai Jäger. Niemand wolle auf dem Deck parken, das am weitesten vom Ausgang entfernt ist. Parken nicht, aber vielleicht in einem Hotel logieren.

Ein Kran hebt komplett vorgebaute Hotelzimmer auf Parkhausdächer: das Hotelkonzept
Ein Kran hebt komplett vorgebaute Hotelzimmer auf Parkhausdächer: das Hotelkonzept "Skypark" (Foto: Paul Weiss/MQ Real Estate)

Seit fast drei Jahren feilt das MQ-Team an seinem Skypark-Hotelkonzept. Auf Parkdecks wollen sie vorgefertigte Zimmermodule zu vollwertigen Hotels mit Lobby und Frühstücksraum aufstapeln oder aneinanderreihen – ohne tiefe Eingriffe in die Bausubstanz der Parkhäuser. Das erste Modul – ein 22 Quadratmeter großes Hotelzimmer, komplett eingerichtet mit Nasszelle und Küchenecke, zehn Tonnen schwer – wurde im September 2016 per Kran auf das Oberdeck des Ring-Center-Parkhauses im Berliner Stadtbezirk Lichtenberg gehievt – als Showroom für Investoren und Hoteliers und als Beweis dafür, dass das Skypark-Konzept technisch und logistisch funktioniert.

Seriell vorgefertigt sollen die quasi bezugsfertigen Zimmermodule per Schwertransport zum jeweiligen Parkhaus gebracht werden. Dort müssen sie dann nur noch an die vorhandenen Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen werden. Innerhalb weniger Wochen könne ein neues Hotel mit 150 Zimmern aufgebaut werden, versichert Jäger. Für das gesamte Projekt – ab Erhalt der Baugenehmigung bis zum Opening – brauche man etwa zwölf Monate. Die Gestehungskosten für ein solches Hotel sind unter dem Strich nicht niedriger als die eines konventionell errichteten. Vorteile seien die schnelle Montage wie auch die Möglichkeit, mit dem Hotel auf ein anderes Parkhaus umziehen zu können, meint Jäger: „Wir machen Immobilien mobil.“

5. Wohndach für einen Parkplatz
Nicht auf einem Parkhaus, sondern auf einem normalen Parkplatz ist die Münchener Gewofag fündig geworden bei der Suche nach Baugrund für bezahlbaren Wohnraum. Im Rahmen des städtischen Wohnungsbausofortprogramms „Wohnen für alle“ hat die größte Vermieterin der bayrischen Landeshauptstadt über dem Parkplatz des Dantebades im Münchener Norden für rund zehn Millionen Euro einen Block mit 86 Ein- und 14 2,5-Zimmer-Wohnungen in Holzsystembauweise errichtet.

Video vom Richtfest am Dantebad in München

  

 „Über“ ist bei diesem Modellprojekt wörtlich gemeint. Der 112 Meter lange und vier Stockwerke hohe Wohnblock steht auf Betonstelzen knapp dreieinhalb Meter über dem Parkplatz des Freibades. Nach Abschluss der Bauarbeiten werden unter und neben dem Haus die Badegäste wieder ihre Autos abstellen können. Für die Mieter gibt es als Ersatz für die fehlenden Spiel- und Freiflächen vor der Haustür Gemeinschaftsräume im Haus, Sitzecken in den Laubengängen und einen Dachgarten. 

Autor: Jörn Pestlin und Markus Gerharz

13.03.2017