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Eine Branche im Wandel

SPONSORED CONTENT – Reduzierte Neubautätigkeit von Büroimmobilien, Umwandlung in Wohnflächen, eine herausragende gesamtwirtschaftliche Entwicklung, Tendenz zur Vollbeschäftigung, eine Flut von Start Ups - das alles sind Gründe, die eine gesamte Branche zum Umdenken zwingen werden.

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Nachdem bereits der Wohnimmobilienmarkt, aufgrund der durch Niedrigzinsen getriebenen Übernachfrage, auf der Angebotsseite leergefegt ist, ereilt der chronische Flächenmangel nun auch den Büromarkt in den Top 7 Standorten.

Die Portale vermitteln noch ein trügerisches Bild und suggerieren Angebote in großer Vielfalt. Doch wer genau hin schaut erkennt leicht, dass viele Objekte mehrfach angeboten werden und muss spätestens nach erfolgter Kontaktaufnahme feststellen, dass viele Flächen bereits nicht mehr verfügbar sind. Vielmehr sollen sie den Interessenten animieren, sich durch Maklerunternehmen bei der Suche unterstützen zu lassen.

Auch Projektentwicklungen werden meist lange vor Fertigstellung vermietet. Die Restflächen werden dann, ähnlich den Bietergefechten im Investmentbereich, an die attraktivsten Nutzer „verteilt“. Das Dilemma für die Suchenden: Die Eigentümerseite hat die Knappheit an Flächen bereits erkannt und die Mietpreise teilweise kräftig angehoben.

Es ist spannend zu beobachten, wie sich die Akteure in dieser Situation am Markt verhalten werden und welche Dienstleistungen zukünftig benötigt werden. Wie werden sich Vermieter, Mieter, Mietinteressenten und Berater künftig am Markt bewegen?

Was Vermieter beachten sollten
Für den Vermieter ist die aktuelle Situation sicherlich außerordentlich angenehm; in den meisten Fällen kann dieser bei auslaufenden Mietverträgen zwischen Mietvertragsverlängerung oder einem neuen Mieter auswählen. Dennoch ist die Aufgabe alles andere als trivial, denn es muss - auf Basis fundierter Daten - die richtige Entscheidung getroffen werden. Neben der Mieterstabilität, müssen die wahrscheinliche Laufzeit sowie Ausbau-, Leerstands und Vertriebskosten aufbereitet, analysiert und in die finalen Entscheidungsvorlagen eingearbeitet werden.

Es ist sinnvoll, diese anspruchsvolle Aufgabe durch Erteilung eines Eigentümervertretermandates, auch „Landlord-Representation-Mandate“, in die professionellen Hände eines Beraters, mit erfahrenem Personal, zu legen. Diese verfügen - neben einer detaillierten Marktkenntnis - auch über die notwendige Expertise für die Verhandlung von Mietverträgen sowie den richtigen strategischen Ansatz, um ein für den Vermieter optimales Verhandlungsergebnis zu erzielen.

Was für Mieter jetzt wichtig ist
Für den Mieter ist es im derzeitigen Marktumfeld essentiell, frühzeitig den Kontakt zu seinem Vermieter aufzunehmen, um Grundlagen für eine anstehende Vertragsverhandlung zu schaffen. Hierfür sollten im Vorfeld mögliche Alternativen analysiert sowie der Teilmarkt, in welchem sich das Objekt befindet, aufbereitet werden. Auch hier ist die Unterstützung durch einen erfahrenen Berater sinnvoll und führt schneller ans gewünschte Ziel. Ein Mandat sollte in diesem Fall zur Bedingung haben, dass der Berater exklusiv für den Suchenden eingesetzt wird und auch ausschließlich durch diesen honoriert wird.

Dieser sollte auch bei der Suche nach einer neuen Immobilie eingesetzt werden, um zielgerichtet durch den Vermietermarkt zu navigieren, die aktuelle Vertragskonstellation zu überprüfen und auch den Umzug in neue Räumlichkeiten einem Verbleib in der Bestandsimmobilie, bei Analyse einer möglichen betrieblichen Reorganisation, gegenüberzustellen. Die konkrete Ermittlung von Bedürfnissen, wie Lage, Ausstattung, Gebäudecharakter, Organisationsform Grundrissstruktur, Laufzeit, versteht sich für die etablierten Maklerunternehmen im ersten Schritt von selbst. Das oberste Gebot ist hierbei Schnelligkeit. Es gilt sicherzustellen, dass die potentielle Immobilie auch tatsächlich zur Anmietung zur Verfügung steht. Im Idealfall ist es möglich, eine Phase der Exklusivität mit dem Eigentümer zu vereinbaren, wobei die hierfür eingeräumte Prüfungsphase eher knapp ausfallen wird.

Makler müssen zu Beratern werden
Für Makler bedeutet die veränderte Marktsituation ein starkes Umdenken. War es für diese über Jahrzehnte die Hauptaufgabe, Markttransparenz herbeizuführen, müssen sich diese nun stärker auf die Beraterfunktion konzentrieren. Es gilt, sich neuen Prozessen zu stellen und sich eine Bandbreite an neuen Fähigkeiten anzueignen. Das neue Leitmotiv heißt „Exklusivität“, und zwar nicht nur im Sinne der angebotenen Dienstleistungen, sondern auch hinsichtlich der Entscheidung für eine Partei. Nur wer sich entweder auf Eigentümer- oder auf Mieterseite verpflichtet, wird auch in einem immer enger werdenden Marktumfeld seiner Beraterfunktion gerecht werden können.

Die Vielzahl solcher erteilter Mandate in diesem Jahre bestätigt diesen an Dynamik gewinnenden Trend. Bei der Vielzahl an Maklerunternehmen wird es spannend zu beobachten, wem es gelingt, sich erfolgreich an die neuen Marktgegebenheiten anzupassen.

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Die RheinReal Immobilien GmbH ist eine inhabergeführte Beratungsgesellschaft für die Vermittlung und Betreuung von Gewerbeimmobilien mit Sitz in Köln. Aktuell hält die Gesellschaft Landlord-Representation Mandate von lokalen und internationalen Investoren über knapp 250.000m². In Kooperation mit global tätigen Beratungsunternehmen werden derzeit Transaktion mit einem Gesamtvolumen von ca. 200 Mio. €  im Rahmen von strukturierten Prozessen beratend begleitet.

Ihre Ansprechpartner bei RheinReal: Dirk Hindrichs (geschäftsführender Gesellschafter) und Alexander Wunderle (Prokurist und Teamleiter Investment).

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30.08.2017